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Quels KPI à prendre en considération pour mesurer l’efficacité de la maintenance d’un bâtiment ?

18 janvier 2022

Les KPI sont des données utilisées pour évaluer l’efficacité des actions de maintenance, quel que soit l’équipement entretenu. Ces « indicateurs clés de performance » permettent de mieux comprendre les effets des interventions sur la durée, de déterminer quels types d’actions fonctionnent le mieux et de définir des axes d’amélioration et d’optimisation. Si certains d’entre eux peuvent être suivis sur Excel, il est beaucoup plus facile et efficace de suivre les KPI de maintenance à l’aide d’une GMAO performante.

En fonction du secteur d’activité concerné, les KPI peuvent varier, mais le principe de ces indicateurs reste globalement le même pour la maintenance de tout type d’équipements.

Worker with tablet

Principes généraux d’un KPI

D’une manière générale, un indicateur clé de performance doit être :

  • quantifiable ;
  • compréhensible, partageable avec d’autres services et compris par tous les acteurs concernés ;
  • ajustable en fonction du plan d’action défini.

Quels sont les 6 principaux KPI de maintenance ?

La maintenance est une activité de services qui répond à un certain nombre de spécificités et requiert une expertise, notamment pour la maintenance d’un bâtiment. Pour évaluer les interventions réalisées pour maintenir un équipement en bon état pour ses utilisateurs, les 6 principaux indicateurs de performance sont les suivants :

  • le délai d’intervention
  • le délai de résolution
  • le taux de maintenance préventive
  • le ratio maintenance curative/maintenance préventive
  • le temps passé en déplacement
  • le temps passé en intervention

La comparaison de ces indicateurs en fonction des bâtiments ou équipements entretenus est cruciale pour améliorer les performances des équipes de maintenance et comprendre les différences qui apparaissent. De plus, il est important de suivre leur évolution dans le temps.

Lire aussi : Faut-il utiliser un logiciel GMAO ou Excel pour assurer la gestion de la maintenance ?

Le délai d’intervention

Le délai d’intervention correspond au temps écoulé entre la création d’une demande d’intervention de maintenance et le début de l’intervention sur le terrain. Cette durée est un indicateur clé pour évaluer la capacité d’une entreprise à organiser ses équipes de maintenance et à gérer leur emploi du temps.

Pour un maximum d’efficacité, l’entreprise doit être en mesure de mobiliser rapidement les ressources nécessaires à la résolution d’un dysfonctionnement, d’une avarie ou d’une panne.

Pour mesurer cet indicateur et organiser au mieux les équipes, l’utilisation d’un logiciel de GMAO est souvent une aide précieuse, car elle permet d’enregistrer systématiquement le délai d’intervention des techniciens. De plus, ce type d’outil permet d’améliorer les performances en leur simplifiant la tâche sur le terrain. Il permet aussi aux managers de savoir sur quelles interventions travaillent les techniciens, de connaître leur durée estimée et leur niveau de priorité, afin d’améliorer l’organisation des équipes.

Le délai de résolution

Le délai de résolution est le temps moyen nécessaire pour réparer ou remettre un équipement en état de fonctionnement normal. Il inclut les étapes de notification, de diagnostic, de réparation, d’attente, de test, etc. Le délai de résolution est donc un indicateur de la capacité d’une entreprise à réagir face à un problème et à le résoudre.

Le taux de couverture de maintenance préventive

La maintenance préventive permet de réaliser des interventions planifiées avant que des problèmes ne surviennent. Le taux de couverture de l’entretien préventif correspond à la proportion d’interventions planifiées exécutées sur une période définie.

Lire aussi : Le rôle de la GMAO dans la maintenance préventive

Le ratio curatif/préventif

L’objectif de la plupart des responsables de maintenance est de développer la proportion de maintenance préventive par rapport à la maintenance curative, car elle est généralement plus efficace en termes de productivité des équipements et évite que ceux-ci soient inutilisables pendant un certain temps.

Le ratio curatif/préventif est donc l’un des indicateurs les plus importants. L’objectif est de favoriser l’anticipation des dysfonctionnements et de réduire ainsi les pertes de temps dues à des imprévus.

Lire aussi : La GMAO pour optimiser la maintenance curative

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Les autres indicateurs de maintenance

D’autres indicateurs issus de la maintenance industrielle peuvent également être utiles dans la maintenance de certains bâtiments.

L’efficacité des opérations de maintenance

Deux indicateurs clés sont utiles pour évaluer l’efficacité de la maintenance : le MTBF et le MTTR.

Le MTBF (Mean Time Between Failure)

Le MTBF (Mean Time Between Failure) permet de déterminer si la durée entre deux pannes ou dysfonctionnement d’un équipement a tendance à croitre ou à décroitre. Si le MTBF croit, cela signifie que cet équipement est de plus en plus fiable et donc que la maintenance est plus efficace.

Le MTTR (Mean Time To Repair)

Le MTTR (Mean Time To Repair) sert à déterminer le temps d’immobilisation d’un équipement lorsqu’il subit une panne ou un dysfonctionnement. Plus le MTTR est court, plus cela signifie que la maintenance est efficace.

Cibler les équipements qui posent le plus de problèmes grâce aux KPI de maintenance

Certains indicateurs permettent de cibler les équipements qui posent le plus de problèmes de maintenance afin de leur accorder une attention particulière ou de modifier les processus les concernant.

Le TRS

L’indicateur TRS, ou Taux de Rendement Synthétique d’un équipement, est fréquemment utilisé par les responsables de maintenance. Il indique le nombre de pannes rencontrées par un équipement et le temps passé sur la maintenance de celui-ci.

Le TRS permet d’améliorer la maintenance d’un bâtiment en développant le préventif sur les équipements qui posent le plus de problèmes d’entretien.

Le coût de maintenance par équipement ou bâtiment

Cet indicateur peut sembler évident mais il n’est pas inutile de le rappeler. Le coût de maintenance par équipement, généralement mesuré à l’année, regroupe tous les coûts nécessaire à sa maintenance :

  • les coûts de main d’oeuvre ;
  • les pièces détachées consommées ;
  • les coûts indirects (indisponibilité, arrêt, …).

Cet indicateur est une aide aux choix de renouvellement ou de nouvel investissement, et permet de calculer rapidement le ROI potentiel d’un nouvel équipement en le rapportant au coût actuel de l’équipement utilisé.

L’arbre de diagnostic de pannes

L’arbre de diagnostic est un outil à la disposition des équipes de maintenance pour identifier les causes possible d’un dysfonctionnement et les solutions envisageables pour y remédier. Grâce à l’historisation des rapports d’intervention, une arborescence recensant l’ensemble des problèmes rencontrés, leurs causes possibles et les remèdes applicables est construite. Elle constitue au fil du temps une aide au diagnostic de plus en plus utile aux techniciens.

Les études Amdec

Les études AMDEC (Analyse des modes de défaillance, de leurs effets et de leur taux de criticité) permettent de calculer le taux de criticité de chaque association problème/cause/remède, en se basant sur l’historique de maintenance de chaque équipement. Cette formule prend en compte plusieurs paramètres comme le temps d’arrêt de l’équipement, la récurrence d’un problème ou la détectabilité des pannes. L’indicateur AMDEC permet aux techniciens de maintenance de centrer leur attention sur les problèmes les plus critiques.

Le suivi des temps d’arrêt ou d’immobilisation

Grâce à cet indicateur, on peut évaluer sur la durée le temps pendant lequel un équipement ou un bâtiment est inutilisable.

Le suivi de la gestion des stocks

Comme pour tout équipement, la maintenance d’un bâtiment implique de disposer d’un stock de pièces détachées de rechange pour effectuer les remplacements nécessaires. Le suivi du stock permet de suivre le taux de rotation de ces pièces et d’éviter une rupture d’approvisionnement, en anticipant les besoins futurs.

Grâce à ce suivi, l’historique des interventions permet de cibler les pièces à stocker en se basant sur les délais habituels de livraison des fournisseurs et la fréquence d’utilisation des pièces de rechange, et de définir des seuils minimums et des seuils de réapprovisionnement pour garantir qu’un stock suffisant est toujours à disposition.

Par ailleurs, ce KPI de maintenance permet d’identifier les stocks dormants, et donc superflus, et de valoriser le stock à tout moment afin d’éviter les fluctuations trop importantes.

Comment suivre ses KPI maintenance ?

Certains indicateurs clés de performance de la maintenance peuvent être suivis sur Excel. Grâce au tableur, l’évolution des données dans le temps peut être étudiée, mais elle est alors relativement fastidieuse.

Il est donc aujourd’hui fortement recommandé d’utiliser un logiciel de GMAO dédié à l’immobilier pour effectuer un suivi à la fois simple et précis des KPI de maintenance d’un bâtiment. Des solutions modernes comme Spacewell sont en effet très simples d’utilisation et favorisent l’analyse détaillée et le partage des indicateurs pour une gestion de la maintenance plus performante.

Si vous souhaitez en savoir davantage, prenez contact avec nos experts. Veuillez cliquer sur les liens ci-dessous pour démarrer la conversation.

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