BIM för FM är en ny tillämpning av BIM-konceptet som underlättar och optimerar underhållet av en byggnad genom att dess användning utökas. Genom länkning av den digitala modellen av byggnadsutformningen, med sensorer installerade på utrustningen och CMMS-mjukvara, hjälper BIM för FM underhållsansvariga att sänka driftskostnaderna genom att optimera sina åtgärder.
Från BIM för byggarbeten till BIM för FM
Vad är BIM?
Termen BIM står för ”Building Information Modeling” eller ”Building Information Management”. Den betecknar en metodik baserad på användning av en digital modell (eller digital tvilling) i tre dimensioner, som möjliggör en intelligent strukturering av information om konstruktionen eller driften av en byggnad eller anläggning.
Sedan det började användas på 1960-talet har BIM-konceptet utvecklats starkt under 2010-talet och används nu mycket i byggbranschen.
Läs också: Vad är Open BIM?
BIM för byggarbeten
I byggbranschen har BIM-mjukvara fått stor betydelse genom sina ekologiska och ekonomiska fördelar. Genom smart datadelning och utformning av dynamiska 3D-modeller bidrar BIM till att integrera olika metoder och förkorta byggtiden.
Verktyget är särskilt behändigt i ett sammanhang där byggprojekt hela tiden utökas, inbegriper allt fler intressenter och omfattas av ett ökande antal begränsningar. BIM möjliggör effektivt samarbete genom att ge tillgång till ett gemensamt referenssystem, vilket gör det möjligt för alla projektpartners att tala samma språk och gå i samma riktning.
I praktiken gör användningen av en 3D-modell det möjligt för dem att visualisera projektet som helhet och identifiera eventuella defekter eller brister före implementering. BIM-lösningen kan nu enkelt kopplas till andra datorverktyg som används, till exempel mjukvara för arkitekter eller konstruktionskontor.
Med kommunikation i realtid och automatisering av modelleringen möjliggör den modellbaserade simuleringen en preliminär verifiering av projektet så att det går att undvika konstruktionsfel och följa gällande regler. Modellen kan till och med uppdateras under byggfasen, så att det går att säkerställa rätt organisation och optimal synkronisering av arbete som utförs av olika intressenter.
Den samarbetsinriktade aspekten av BIM innebär en verklig fördel när det gäller att optimera kostnader och leveranstider: underleverantörer, arkitekter, projektledare och tekniker samarbetar enklare med ett konkret projekt. Det är därför detta verktyg nu också används utanför byggfasen, för drift och underhåll.
BIM för FM: underhåll
Stora driftkostnader för byggnader
I en byggnads totalkostnad beräknad över hela livscykeln står investeringen i drift, underhåll och rivning i genomsnitt för 75 procent, vilket ska jämföras med endast 5 procent för utformningsfasen och 20 procent för byggarbetet. Dessutom är driftrelaterade aktiviteter den näst största källan till verksamhetsutgifter – bara personalkostnaderna är större.
Med detta i åtanke, varför inte använda BIM för att hantera byggnadsunderhållet och optimera kostnaderna under driftfasen?
Hur fungerar BIM för FM?
Tills nyligen användes BIM mycket mer under uppförandet av en byggnad än under driftfasen, trots att detta är den längsta fasen i en byggnads livslängd och har många fördelar för högkvalitativt underhåll av tillgångar.
Användningen av en 3D-modell gör det möjligt att övervaka en byggnads beläggning, slitage eller energiförbrukning: detta är BIM för FM. Tack vare detta får underhållsgrupper en omfattande överblick över de fastigheter de arbetar med, inklusive de förändringar och förbättringar som görs över tid.
Med hjälp av 3D-modellen kan de enkelt identifiera placeringen av element och tekniska anläggningar, men framför allt också optimera sina åtgärder och relevansen av dessa åtgärder. Precis som i byggfasen möjliggör BIM för FM bra kommunikation och samarbete mellan de olika aktörer som medverkar i byggnadsunderhållet. I synnerhet underlättar det efterlevnad av regler samt ömsesidig inblick i det arbete som redan gjorts av andra och därmed ett allmänt enhetligt och konsekvent underhåll.
BIM för FM och CMMS
Den stora utmaningen med BIM för FM är att säkerställa kontinuitet mellan konstruktionsmodellen av byggnaden och dess underhåll. För att det ska gå att göra detta måste BIM-driftmodellen vara baserad på BIM-originalet och betraktas som en unik enhet, som innehåller de element som är relevanta för driften och kan anpassas.
Mer specifikt består implementeringen av BIM för FM för hantering av underhållet av en byggnad först och främst i att extrahera data från den digitala konstruktionsmodellen till en CMMS-mjukvara (Computerized Maintenance Management System). Sedan integreras byggnadens förändringar i originalmodellen med datorkopplingar och tillämpningar för att skapa en digital tvilling av byggnaden som kan förändras i realtid.
Detta får till resultat att det blir möjligt att hantera underhållet så exakt som möjligt i förhållande till vad som behövs i byggnaden, tack vare beläggningsövervakning, åtgärdshantering, arbetsövervakning o.s.v. Vid ett utrustningshaveri eller ett tekniskt fel, till exempel, tar CMMS-systemet emot informationen och genererar ett larm och aktiverar sedan automatiskt en åtgärdsbegäran.
Dessutom är det viktigt att inkludera rätt information i den digitala modellen av byggnadens drift. I BIM-systemet för drift- och underhållshantering måste det därför från början definieras vilka förväntningar som finns på projektet och på vilket sätt informationen är strukturerad. Följaktligen kommer effektiviteten i det valda IT-verktyget och användningen av metoder anpassade till aktuella behov att möjliggöra långsiktig övervakning, målinriktade underhållsåtgärder och en enhetlig hantering.
På lång eller till och med medellång sikt kan investeringen i en implementering av BIM för FM bli mycket lönsam för ett företag som ansvarar för byggnadens drift. Genom att välja de rätta digitala verktygen och ett helhetsinriktat arbetssätt kommer företaget att se en betydande minskning av driftskostnaderna samt längre livslängd och bättre prestanda för all utrustning i byggnaden, och kommer effektivt att kunna hantera de miljömässiga utmaningar som påverkar dess verksamhet allt starkare.
Om du vill veta mer kan du också titta på vårt webbseminarium om fördelarna med BIM för fastighetsservice (video på engelska).
