Durabilité dans l’Immobilier Commercial : le Rôle de la Rénovation [Guide]

Alors qu’une partie significative des émissions provenant des bâtiments découle du processus de construction de nouveaux bâtiments, les seules opérations des bâtiments représentent actuellement 26 % des émissions mondiales liées à l’énergie. Étant donné cet impact substantiel, des efforts urgents pour décarboniser les actifs immobiliers existants et les portefeuilles actuellement en cours d’utilisation doivent être prioritaires. L’adressage des inefficacités dans les opérations des bâtiments est essentiel pour réduire de manière significative la contribution du secteur aux émissions de gaz à effet de serre et s’aligner sur les objectifs mondiaux de lutte contre le changement climatique.

Pourquoi rénover plutôt que reconstruire ?

La rénovation des bâtiments existants émerge comme une stratégie vitale pour atteindre les objectifs climatiques mondiaux fixés dans des accords tels que l’Accord de Paris sur le climat. Alors que la nouvelle construction est importante, sa capacité à atteindre rapidement les réductions d’émissions nécessaires est entravée par des taux de renouvellement lents. En revanche, la rénovation offre une voie pratique et efficace en termes de carbone pour atteindre ces objectifs. En préservant et en améliorant les structures existantes, les coûts carbone initiaux massifs associés à la nouvelle construction sont évités, ce qui est conforme à l’impératif de réduire les émissions de carbone incorporé provenant de matériaux tels que l’aluminium, l’acier et le béton.

Un exemple concret, tel que la rénovation du « Kensington Building » par AshbyCapital, illustre le potentiel de la rénovation. En réutilisant une grande partie de la structure existante, il a réalisé une réduction significative de 35 % des émissions de carbone incorporé par rapport à la construction neuve typique d’un bureau.

Les investissements dans des améliorations énergétiques telles que l’isolation, les systèmes HVAC, l’éclairage intelligent et la production d’énergie renouvelable peuvent entraîner des réductions substantielles à la fois des coûts liés à l’énergie et des émissions opérationnelles quotidiennes dans les bâtiments commerciaux.

De plus, la rénovation reste la stratégie la plus rentable pour la plupart des bâtiments, permettant aux propriétaires immobiliers d’apporter des améliorations progressives sans les coûts considérables associés à la démolition et à la construction neuve. Cette approche présente plusieurs avantages, notamment une demande réduite de nouveaux matériaux, des exigences en main-d’œuvre moins intensives et la possibilité de maintenir l’occupation et les revenus locatifs pendant le processus de rénovation. De plus, les projets de rénovation peuvent être réalisés dans des délais plus courts, réduisant ainsi les perturbations pour les locataires et assurant un fonctionnement continu, permettant ainsi aux propriétaires de s’adapter aux demandes du marché et d’améliorer efficacement la valeur de leur bien immobilier.

Obstacles au Progrès :

Le secteur de l’immobilier commercial rencontre des difficultés dans ses efforts de durabilité pour plusieurs raisons :

• Conditions du Marché : les défis économiques tels que l’inflation élevée, l’augmentation des taux d’intérêt et les perturbations de la chaîne d’approvisionnement accordent la priorité aux besoins financiers immédiats par rapport aux investissements durables à long terme.
• Coûts Initiaux : les rénovations durables nécessitent un investissement initial substantiel, ce qui entrave leur adoption, malgré les économies potentielles à long terme sur les factures d’énergie.
• Complexité du Processus de Rénovation : la rénovation des bâtiments existants est complexe et perturbatrice, nécessitant une planification minutieuse, une collaboration multidisciplinaire et la prise en compte de la compatibilité et de la durabilité technologiques.
• Manque de Sensibilisation et d’Expertise : de nombreux propriétaires immobiliers manquent de sensibilisation aux avantages de la durabilité et d’expertise dans la mise en œuvre de pratiques durables de manière efficace.
• Incitations Divisées : dans les propriétés louées, les propriétaires supportent les coûts d’amélioration tandis que les locataires bénéficient des avantages, ce qui décourage les propriétaires d’investir dans la durabilité.
• Complexité Réglementaire et Incohérence : des réglementations incohérentes et le manque d’incitations financières entravent l’adoption uniforme de pratiques durables dans différentes régions.
• Manque d’Avantages ou de Mesures Quantifiables : les difficultés à mesurer et à rendre compte des métriques de durabilité rendent difficile la démonstration des avantages des initiatives durables.

• Adoption Lente de la Technologie : le scepticisme, le manque de sensibilisation et la résistance au changement retardent l’adoption de nouvelles technologies dans le secteur de l’immobilier commercial.

Alternatives à la Rénovation

Avec une partie notable des actifs immobiliers commerciaux existants susceptibles de devenir obsolètes au cours des cinq prochaines années, les propriétaires et les promoteurs disposent de plusieurs alternatives à la rénovation :

• Reconversion : cela implique de transformer des propriétés en espaces à usage mixte, en installations industrielles, en pôles de sciences de la vie ou en centres de santé, en s’adaptant aux demandes évolutives du marché. Cependant, des défis surviennent dans l’évaluation de la demande et la gestion des complexités économiques et environnementales. Bien que l’activité de reconversion soit anticipée pour augmenter, les opportunités réalisables de conversion de bureaux restent limitées, et de nombreuses propriétés sont inadaptées en raison de contraintes de conception.
• Conversion : cette approche consiste à reconvertir des espaces commerciaux de faible qualité en logements résidentiels ou à convertir des bureaux en entrepôts pour le commerce électronique. La conversion résidentielle est souvent rentable et respectueuse de l’environnement, répondant aux pénuries de logements urbains, mais peut rencontrer des obstacles tels que le coût et la réglementation. La conversion en entrepôts répond aux demandes du commerce électronique, mais entraîne des impacts environnementaux négatifs et une résistance communautaire.
• Redéveloppement : cela implique de démolir et de reconstruire un site, offrant une transformation significative et des augmentations potentielles de la valeur immobilière. Le redéveloppement peut être préféré lorsque les coûts de rénovation sont jugés excessifs ou lorsque des préoccupations de sécurité rendent la rénovation impraticable. Cependant, il peut rencontrer une opposition des autorités locales en raison des émissions de carbone et des préoccupations environnementales.

Chaque alternative présente des avantages et des défis uniques, nécessitant une évaluation minutieuse de la demande du marché, de l’impact environnemental et de la conformité réglementaire. Une approche d’évaluation du cycle de vie est essentielle pour équilibrer les compromis entre carbone incorporé et opérationnel, en tenant compte de l’impact environnemental des matériaux et des opérations tout au long de leur cycle de vie. Cette approche holistique est cruciale pour comprendre la durabilité de la rénovation par rapport aux nouvelles constructions, aidant à la prise de décision pour la transformation des espaces CRE sous-utilisés.

Tous les acteurs ont un rôle à jouer dans les émissions de carbone de l’immobilier commercial

Les parties prenantes, y compris les décideurs politiques, les propriétaires immobiliers et les investisseurs, doivent relever le défi de rendre les bâtiments existants durables pour un avenir à faible émission de carbone. De nombreuses parties prenantes ont besoin d’une éducation supplémentaire sur les avantages de la durabilité et de rester informées sur les normes en évolution. Surmonter les défis de la rénovation nécessite une collaboration entre les parties prenantes :

• Les décideurs politiques peuvent influencer la durabilité grâce à la législation, en offrant des incitations et des sanctions. Les gouvernements peuvent soutenir la rénovation dans les bâtiments publics et financer la recherche dans les technologies durables.
• Les propriétaires immobiliers peuvent initier des projets de rénovation, en tenant compte de la viabilité financière et de la commercialisation. Ils peuvent adapter les projets pour maximiser les performances environnementales et financières.
• Les institutions financières peuvent atténuer les risques des investissements en offrant des options de financement favorables et des incitations, signalant un changement vers la valorisation de la durabilité.
• Les associations professionnelles peuvent favoriser la collaboration, établir des normes et éduquer le marché sur la valeur à long terme de la durabilité.

En résumé, le secteur de l’immobilier commercial se trouve à un carrefour critique où l’adaptation à la durabilité n’est plus facultative mais une nécessité stratégique pour la préservation de la valeur à long terme et la compétitivité sur le marché. Les parties prenantes de l’immobilier commercial doivent décider stratégiquement entre la construction neuve, la rénovation des bâtiments existants ou la refonte de leurs portefeuilles. Les rénovations durables, alimentées par l’innovation et la prévoyance stratégique, offrent une voie convaincante pour attirer de nouveaux locataires, améliorer les rendements locatifs et optimiser l’utilisation de l’espace sur la base d’informations exploitables basées sur les données.