L’immobilier commercial était autrefois un investissement « facile », avec des baux à long terme et un retour sur investissement stable et prévisible, mais le paysage de l’immobilier de bureaux a profondément changé. Le marché est aujourd’hui en pleine mutation, une grande partie des espaces de bureaux risquant de devenir obsolètes en raison de l’évolution de la nature du travail, de la baisse de la demande d’espace et de l’intensité de la concurrence, ce qui a entraîné un marché d’acheteurs et une orientation vers la qualité sur de nombreux marchés géographiques.
La myriade de défis et d’incertitudes auxquels le secteur est confronté exerce une pression significative sur les fondamentaux opérationnels et les revenus immobiliers, obligeant les promoteurs à prendre des décisions difficiles sur tous les marchés géographiques et verticaux. Les perspectives du secteur restent sombres pour 2024, car il est confronté à des changements à long terme de la demande, ainsi qu’à des facteurs macroéconomiques tels que les pressions inflationnistes, le resserrement monétaire par de nombreuses grandes banques centrales et les pénuries de main-d’œuvre.
Un environnement d’exploitation difficile pour l’immobilier commercial oriente les mesures d’incitation vers la modernisation
Impact du travail hybride sur la demande d’espace
Les priorités des locataires et les modèles de demande d’espace avaient déjà commencé à changer avant la pandémie de COVID-19, avec l’émergence des espaces de coworking, des baux à plus court terme et de la flexibilité du paiement à l’utilisation. Le marché a ensuite été dopé par les effets de la pandémie de COVID-19, une expérience massive de travail à distance ayant été imposée aux entreprises du monde entier presque du jour au lendemain. Malgré l’affaiblissement de la menace du COVID-19 et la fin des mesures de confinement, de nombreuses études et enquêtes réalisées au cours des deux dernières années montrent que les personnes interrogées préfèrent nettement conserver la flexibilité qu’offre le travail hybride.
Une étude Deloitte réalisée en 2023 a révélé que 56 % des adultes employés travaillent à domicile au moins une partie du temps, 22 % travaillant entièrement à domicile et 34 % selon un schéma hybride. En moyenne, les travailleurs hybrides passent 3 jours au bureau et 2,6 jours à la maison. Une autre étude réalisée par Accenture montre que 83 % des travailleurs interrogés ont exprimé leur préférence pour un modèle de travail hybride à l’avenir.
Alors que l’analyse indique qu’environ 39 % des entreprises américaines imposent une présence sur site à temps plein, on observe une tendance croissante vers des modèles de choix des employés, en particulier dans les entreprises publiques et parmi les entreprises du classement Fortune 500. L’étude 2022 Asia Pacific Occupier Survey de CBRE indique qu’en Europe et aux États-Unis, la plupart des employeurs privilégient le travail hybride. Et c’est le cas également parmi les entreprises d’Asie-Pacifique, mais dans une moindre mesure.
La transition vers le travail hybride ou à distance a inévitablement entraîné une baisse sans précédent de la demande d’espaces de bureaux en général, et la fréquentation des immeubles de bureaux dans la plupart des villes du monde reste bien en deçà des niveaux d’avant la pandémie, ce qui nécessite une réévaluation de l’utilisation de l’espace.
Le taux d’occupation des bureaux en Europe et au Moyen-Orient serait revenu à 70-90%, voire plus dans certaines villes asiatiques. Toutefois, il reste aux alentours de 50 % aux États-Unis, selon les données de la société de cartes à puce Kastle Systems. Au fur et à mesure que les entreprises trouveront un équilibre optimal au cours des prochaines années, l’utilisation des bureaux et l’espace nécessaire par travailleur atteindront un nouvel équilibre qui pourrait à terme réduire la demande d’espace de bureaux par employé de 15 % par rapport aux normes prépandémiques.
Ces tendances sont aussi largement reflétées dans les derniers rapports sur les taux d’inoccupation des bureaux commerciaux.
Bien que plusieurs entreprises, telles que Zoom ou IBM, aient demandé à leurs employés de retourner au bureau, les taux d’inoccupation dans toutes les régions se situent bien au-dessus des normes pré-pandémiques. Les taux d’inoccupation des bureaux ont atteint un nouveau record mondial de 15,9 % au troisième trimestre 2023, avec la plus forte augmentation enregistrée en Amérique du Nord, où l’inoccupation a augmenté de 39 points de base d’un trimestre à l’autre pour atteindre 21,0 %, suivie de l’Europe et de l’Asie-Pacifique.
Ces changements rapides représentent à la fois un défi et une opportunité pour le marché de l’immobilier commercial en contribuant à l’atténuation du changement climatique et en réimaginant leurs espaces. Si la réduction de la demande d’espace a des conséquences négatives évidentes sur les rendements financiers, elle ouvre également la voie à des réaménagements novateurs et durables qui redessinent les espaces pour les rendre plus flexibles et plus propices à la collaboration. Cette période de transition peut être déterminante pour réaligner les actifs de l’immobilier commercial sur les objectifs d’atténuation du changement climatique et les pratiques de développement urbain durable. Pour les propriétaires et les promoteurs avant-gardistes, la réduction de l’occupation des bureaux peut être le moment idéal pour entreprendre des projets de modernisation durable, améliorant ainsi la performance environnementale du bâtiment et sa valeur à long terme.
Impacts sur les volumes de location et les rendements locatifs
Les tendances de la demande d’espace ont un impact sur la demande de location, les baux pré-COVID arrivant à échéance. Alors que les volumes de location de bureaux à l’échelle mondiale se sont rapidement redressés entre le deuxième trimestre 2020 et le quatrième trimestre 2021 à mesure que les confinements se sont relâchés, la reprise s’est avérée de courte durée. Au troisième trimestre 2023, les volumes étaient apparemment inférieurs de 6 % à ceux de l’année précédente et de 24 % aux moyennes du troisième trimestre précédant la pandémie.
Les propriétaires s’attendent à ce que l’activité locative commencerait à revenir aux niveaux d’avant la pandémie, mais il n’y a guère de signes dans ce sens, surtout avec la menace d’une récession qui se profile. Il ne fait aucun doute que la demande sous-jacente a chuté depuis le début de la pandémie. Le Financial Times a estimé qu’en février 2023, seul un tiers des baux de bureaux devant expirer entre 2020 et 2030 l’avait fait. Le « décalage inhérent au système » a masqué la réalité de ces effets à long terme pendant un certain temps, car les baux à plus long terme immobilisaient les locataires dans des transactions signées avant l’apparition de COVID-19.
En mars 2023, Cushman & Wakefield a estimé qu’aux États-Unis, l’inoccupation des bureaux continuerait à augmenter au cours des prochaines années, avant de diminuer lentement jusqu’en 2030, avec des taux d’inoccupation reflétant étroitement les taux que nous observons aujourd’hui à la fin de la décennie et dépassant ce qui est considéré comme un taux d’inoccupation sain de 13 %. Selon les dirigeants de la société, le marché américain à lui seul est en passe de compter environ 100 millions de mètres carrés d’espaces de bureaux vacants d’ici la fin de la décennie, soit 55 % de plus qu’avant la pandémie. L’entreprise estime que d’ici la fin de la décennie, environ 30 millions de mètres carrés d’espaces de bureaux seront rendus inutiles. Pour mettre ce chiffre en perspective, le cabinet estime que cela équivaut à peu près à l’ensemble des bureaux de la région métropolitaine de Washington.
Une situation similaire se dessine dans une grande partie de l’Europe, avec une analyse équivalente de l’impact des taux d’inoccupation des bureaux européens réalisée par Cushman et Wakefield : « Les marchés de bureaux à travers l’Europe risquent de voir une part importante (76 %) du parc de bureaux devenir obsolète d’ici la fin de la décennie si aucune mesure n’est prise dès maintenant. Le repositionnement de ces actifs est une réelle opportunité et, à bien des égards, une nécessité. »
En juillet 2022, l’Investors Chronicle citait une analyse de l’économiste Stijn Van Nieuwerburgh qui indiquait que « 73 % des baux de bureaux à New York et 66 % aux États-Unis n’ont pas été renouvelés depuis le début de la pandémie », ce qui montre clairement qu’une grande partie de cet effet à long terme ne s’est pas encore manifesté. Les taux d’inoccupation élevés et persistants que nous observons ont des conséquences négatives importantes pour les sociétés immobilières. JP Morgan rapporte que même de petites variations des taux d’inoccupation peuvent avoir un impact important sur les revenus locatifs des entreprises, l’analyse des prix de location historiques au cours des 25 dernières années indiquant une baisse de 2 à 3 % des revenus locatifs pour chaque variation d’un point du taux d’inoccupation sur les marchés américains.
Les propriétaires constatent également que certains locataires se contentent de beaucoup moins d’espace. Par exemple, en août 2022, KPMG a signé un accord de 20 ans pour s’installer à Two Manhattan West, un gratte-ciel new-yorkais en bordure de Hudson Yards qui devrait ouvrir l’année prochaine. KPMG, qui a adopté un modèle de travail hybride, quitte trois bâtiments plus anciens et réduit son espace de location de 40 %.
Pression réglementaire
La pression accrue de la réglementation et des parties prenantes en faveur de pratiques de construction durables et efficaces pousse le marché de l’immobilier commercial à adopter une approche plus respectueuse de l’environnement.
Avec l’émergence d’une réglementation de plus en plus stricte en matière d’émissions, les obligations de déclaration et de mise en conformité devraient devenir de plus en plus stratégiques pour l’immobilier commercial dans les années à venir. Plusieurs pays et municipalités sont en train d’introduire des lois sur l’efficacité énergétique pour les bâtiments existants.
Les directives sur la construction de l’Union Européenne fixent des normes strictes pour l’efficacité énergétique des bâtiments dans les États membres. La principale est la Directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) qui prévoit que tous les nouveaux bâtiments doivent avoir une consommation d’énergie proche de zéro d’ici à la fin de l’année 2050[EGC1] . En outre, les bâtiments existants faisant l’objet de rénovations importantes sont désormais tenus d’améliorer leur performance énergétique. Les bâtiments qui ne répondent pas à ces normes sont soumis à des restrictions en termes de location ou de vente, ce qui incite les propriétaires à investir dans des améliorations durables. L’effet global de ces directives est d’orienter le marché immobilier commercial vers la réduction des émissions de carbone et l’amélioration de l’efficacité énergétique, conformément aux objectifs plus larges de l’UE en matière de durabilité environnementale et de neutralité carbone.
Le gouvernement britannique, tout comme le Pays de Galles, se sont engagés à ce que le pays atteigne le zéro net d’ici 2050 ; en Écosse, une échéance plus précoce a été fixée à 2045. De nombreuses villes importantes ont adopté des objectifs plus ambitieux à l’horizon 2030. Une nouvelle norme pour les bâtiments à zéro émission de carbone est en cours d’élaboration par un partenariat industriel comprenant l’UKGBC, le Carbon Trust, la RIBA et la RICS. Cette norme s’appliquera aux bâtiments existants et aux nouveaux bâtiments de tous types.
New York a adopté la loi Locale 97, qui exige que les bâtiments de plus de 2 300 mètres carrés respectent des plafonds d’émissions de plus en plus stricts, et que ceux qui ne les respectent pas s’exposent à des sanctions financières. Le Royaume-Uni a récemment introduit une norme d’efficacité énergétique minimale (Minimum Energy Efficiency Standard, MEES) qui, à partir de 2023, exige que les bâtiments atteignent une classe minimale E du Certificat de performance énergétique (sur une échelle allant de A [le meilleur] à G). Les bâtiments qui ne satisfont pas à cette norme doivent être modernisés avant de pouvoir être loués ou vendus après la date limite. D’ici à 2030, si les consultations gouvernementales sont une indication, le MEES pourrait être renforcé jusqu’à la classe B par une série de délais stricts.
Le marché de l’immobilier commercial s’apprête à faire face à des réglementations de plus en plus strictes, sous l’impulsion d’engagements mondiaux croissants en faveur d’objectifs de neutralité de carbone. L’évolution des politiques, comme la loi Locale 97 de New York et les directives plus générales de l’UE, indique clairement que les exigences réglementaires vont continuer à se durcir. Les acteurs de l’immobilier commercial doivent non seulement se préparer à respecter les réglementations actuelles, mais aussi anticiper et s’adapter à des critères environnementaux plus exigeants afin de se positionner à l’avant-garde des évolutions futures du marché.
Engagements des entreprises sur ESG+R
Le nombre d’entreprises publiques mondiales qui prennent des engagements en matière de climat a augmenté régulièrement ces dernières années. Selon l’analyse réalisée par KPMG en 2022, le taux de réalisation de rapports sur le développement durable parmi les 250 premières entreprises mondiales a atteint 96 %, et ce taux devrait encore augmenter avec l’introduction de nouvelles réglementations sur l’établissement de rapports non financiers. Toutefois, en ce qui concerne l’environnement bâti, de nombreuses entreprises sont à la traîne. Par exemple, une évaluation récente menée par la World Benchmarking Alliance (WBA) et le CDP, l’un des principaux systèmes de divulgation environnementale, a révélé que 54 % des entreprises évaluées n’ont pas encore élaboré de plan de transition climatique et que 44 % d’entre elles n’ont même pas encore fixé d’objectifs de réduction des émissions.
Une récente enquête de Deloitte a révélé que 63 % des chefs d’entreprise de niveau C sont « très préoccupés » par le changement climatique, estimant que le monde se trouve à un point de basculement. Presque toutes les personnes interrogées (97 %) ont indiqué que leur entreprise avait déjà subi les effets négatifs du changement climatique, et près de la moitié ont déclaré que leurs activités avaient été affectées (par exemple, avec la perturbation des modèles d’entreprise et des réseaux d’approvisionnement dans le monde entier). L’analyse de Deloitte souligne également que les groupes de parties prenantes, y compris les régulateurs, les actionnaires, les consommateurs et les employés, augmentent tous la pression pour agir.
Les crises récentes telles que la pandémie de COVID-19 et les catastrophes naturelles aggravées par le changement climatique ont également attiré l’attention sur la planification de la résilience. En conséquence, les considérations relatives à la résilience sont de plus en plus intégrées dans les cadres ESG, beaucoup appelant à l’ajout formel d’un « R » pour résilience.
L’attention accrue portée à l’ESG+R est motivée à la fois par l’intensification des risques liés au changement climatique et par les attentes croissantes des investisseurs, des actionnaires, des locataires et du public. Les investisseurs recherchent des actifs avec une exposition minimale aux risques de la transition, tels que les taxes sur le carbone et la volatilité des prix de l’énergie, ainsi qu’aux risques physiques liés aux conditions météorologiques extrêmes. Comme nous le verrons plus loin, les critères ESG peuvent de plus en plus influencer les préférences des locataires et des investisseurs lorsqu’ils choisissent un bien immobilier. En effet, il a été démontré que des espaces plus sains, bénéficiant de plus de lumière naturelle, de verdure, d’une ventilation optimisée et d’une meilleure qualité de l’air, favorisent la santé, la satisfaction et la productivité des employés, tout en étant un indicateur fort de la responsabilité de l’entreprise.
Une gouvernance forte et la préparation aux situations d’urgence permettent également d’atténuer les perturbations causées aux entreprises par les crises climatiques et sanitaires.Pour attirer les capitaux propres et les financements par emprunt, les entreprises devront démontrer qu’elles disposent d’actifs résilients et de stratégies crédibles pour parvenir à zéro émissions nettes de carbone avant 2050, conformément aux recommandations des climatologues [article 3]. En définitive, entreprises qui n’intègrent pas les critères ESG+R dans leur stratégie de portefeuille risquent de détruire la valeur à long terme au lieu de la créer. Et inversement, celles qui prennent des mesures proactives pour améliorer la résilience sociale, environnementale et économique des actifs tout en réduisant les émissions bénéficieront d’avantages concurrentiels qui attireront les locataires et les investisseurs.
Avantage concurrentiel et valeur ajoutée
Nous assistons à une dérive vers la qualité dans le secteur de l’immobilier commercial. Alors que les entreprises réexaminent leurs portefeuilles et réévaluent leurs besoins en espace, les tendances actuelles du marché signifient qu’elles n’ont souvent que l’embarras du choix lorsqu’elles recherchent de nouveaux biens immobiliers. Cette situation influence de plus en plus la manière dont les propriétaires adaptent leurs stratégies commerciales et leurs pratiques de gestion locative, en s’efforçant de répondre aux besoins changeants des locataires.
L’écart entre les immeubles de bureaux de première et de deuxième catégorie s’accentue dans le cadre de la reprise lente et inégale du marché mondial de l’immobilier commercial après la pandémie. Les propriétaires progressistes adoptent une approche proactive pour assurer l’avenir de leurs immeubles, en doublant les investissements dans des interventions nettes d’émissions de carbone, des installations améliorés et la connectivité numérique. Ces investissements s’avèrent cruciaux pour garantir un avantage concurrentiel, améliorer les rendements futurs, inciter les employés à revenir au bureau et aider les entreprises à attirer et à retenir les talents. Les premiers à adopter des modernisations durables peuvent bénéficier de loyers plus élevés, d’un risque financier réduit, d’un meilleur accès au capital, de taux plus favorables et, globalement, rester en tête du peloton sur un marché de plus en plus concurrentiel.
Alors que les pressions réglementaires s’intensifient et que les entreprises accordent de plus en plus d’importance à la durabilité, de plus en plus d’éléments démontrent que l’investissement dans des interventions liées à la durabilité peut avoir des retombées financières mesurables. Plusieurs études montrent aujourd’hui que les locataires sont de plus en plus disposés à payer une « prime verte » pour des bâtiments plus durables, et que les bâtiments manifestement durables sont plus demandés et génèrent des prix de vente et de location plus élevés.
Le rapport Decarbonizing the Built Environment de JLL a révélé que 63 % des principaux investisseurs sont tout à fait d’accord pour dire que les stratégies écologiques peuvent entraîner une augmentation du taux d’occupation, des loyers plus élevés, une meilleure rétention des locataires et une plus grande valeur globale.
Une étude du MIT a également conclu que les acheteurs et les locataires paieront un surplus de 8,2 % en loyers et 23,7 % pour des bâtiments intelligents offrant des expériences personnalisées aux occupants. « Les bâtiments intelligents, connectés et écologiques se louent 8,2 % plus cher que les bâtiments qui ne présentent pas ces caractéristiques. Et ils se commercialisent 23,7 % de plus que les bâtiments sans ces caractéristiques. La plus grande valeur est extraite lorsque l’intelligence, l’intelligence, la connectivité et l’écologie se combinent », selon l’auteur principal du rapport, le Dr Chegut.
La valeur ajoutée offerte par la durabilité peut être particulièrement importante dans les cas où la demande d’espaces durables est supérieure à l’offre. Par exemple, à Hong Kong le manque d’offre d’espaces de bureaux de haute qualité et certifiés écologiques se traduit par des augmentations du loyer. Moins d’un tiers du parc de bureaux de catégorie A est certifié écologique, ce qui entraîne des baux 28 % supérieurs pour les bâtiments certifiés LEED Platine. En revanche, à Singapour, où 90 % du parc de bureaux de catégorie A est écologique, les augmentations de loyer sont plus faibles, de l’ordre de 4 à 9 %. De même, une étude d’UBS portant sur plus de 1 800 transactions immobilières entre 2010 et 2022 à New York et à Londres a révélé que les évaluations et les loyers des immeubles de bureaux certifiés écologiques entraînaient des « primes écologiques de 17 % par rapport aux immeubles non certifiés ».
Les certifications écologiques et de bien-être telles que LEED, BREEAM ou WELL contribuent à fournir des indicateurs et des cadres tangibles permettant aux entreprises de mesurer et de démontrer leurs références en matière d’environnement et de bien-être, au-delà des économies d’efficacité et des réductions de coûts qui y sont directement liées.Inversement, les immeubles qui ne bénéficient pas de ces améliorations risquent de devenir obsolètes. Dans une étude récente, BCG a constaté que de nombreux immeubles de bureaux risquent de devenir des « zombies », avec une faible utilisation, des niveaux d’inoccupation élevés et une viabilité financière qui s’éloigne rapidement. Par conséquent, ne pas investir de manière adéquatedans la modernisation, les avancées technologiques ou les équipements pourrait être une décision à courte vue pour les propriétaires.
Une étude récente de Cushman & Wakefield indique que les espaces de qualité supérieure représentaient plus de la moitié (54 %) de la demande totale de bureaux en Europe entre 2019 et 2022. Savills calcule, de son côté, que 91 % de tous les espaces nouvellement loués dans la City de Londres pour l’année jusqu’à juin sont classés A, contre une moyenne à long terme de 67 % avant la pandémie.
Les bureaux situés dans les centres-villes prospères devraient s’en sortir, mais les bâtiments plus anciens aux équipements dépassés auront de plus en plus de mal à attirer des locataires, ce qui entraînera une surabondance d’espaces vacants obsolètes qui gonfleront les taux d’inoccupation globaux dans de nombreuses villes. Le déclin des bureaux en périphérie est mis en évidence par une analyse récente de PWC, qui classe les « bureaux de périphérie » en dernière position pour les perspectives d’investissement et en avant-dernière position pour les perspectives de location en 2023.
