Duurzaamheid in commercieel vastgoed: de rol van renovatie [Gids]

De bedrijfsvastgoedsector staat onder toenemende druk om verouderd vastgoed te transformeren. De sector ziet zich gesteld voor een reeks ongekende uitdagingen, waaronder de druk van de regelgeving om de ecologische prestaties te verbeteren en ingrijpende verschuivingen in werkpatronen die de totale vraag naar kantoorruimte drastisch gereduceerd hebben. Ondertussen zorgen de heersende marktkrachten voor hogere verwachtingen van huurders, waardoor de noodzaak voor eigenaren groter wordt om werkruimtes te ontwikkelen die welzijn, flexibiliteit en samenwerking bevorderen.

Samen zorgen deze krachten voor de onontkoombare noodzaak van de strategische transformatie van bestaand vastgoed door middel van duurzame renovaties.

De duurzame renovatieverplichting

Voor het tegengaan van de gevolgen van klimaatverandering is wereldwijde permanente inzet voor klimaatneutraliteit cruciaal. De wereld moet snel actie ondernemen om geen kantelpunten in het klimaatsysteem te veroorzaken die tot onomkeerbare verstoringen zouden leiden. Het Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) heeft gewaarschuwd dat zonder onmiddellijke en ingrijpende verlaging van de uitstoot van broeikasgassen het beperken van de opwarming van de aarde tot bijna 1,5°C onhaalbaar zal zijn. De bouwsector is verantwoordelijk voor een groot aandeel van de wereldwijde CO₂-uitstoot. Veel steden, met name in de ontwikkelde wereld, bestaan voor het grootste deel uit oude, onderbenutte, energieverspillend gebouwen.

Rol van de bedrijfsvastgoedsector in de strijd tegen klimaatverandering

Volgens de laatste gegevens van het Milieuprogramma van de Verenigde Naties is de bouwsector wereldwijd verantwoordelijk voor 37% van de energie- en procesgerelateerde CO₂-uitstoot en voor meer dan 34% van de energievraag. Architecture 2030, een onpartijdige en onafhankelijke organisatie zonder winstoogmerk, opgericht in 2002 in reactie op de zich ontwikkelende klimaatcrisis, schat het aandeel nog significanter in en heeft berekend dat de bebouwde omgeving verantwoordelijk is voor 42% van de jaarlijkse wereldwijde CO₂-uitstoot. In stedelijke gebieden is de invloed zelfs nog groter. Daar kunnen gebouwen maar liefst 60% van de totale kooldioxide-emissies voor hun rekening nemen.

Source

De World Green Building Council wijst ook op een studie waaruit blijkt dat de gebouwenvoorraad wereldwijd naar verwachting nog verder zal stijgen en tegen 2050 in omvang zal zijn verdubbeld, waardoor een steeds groter deel van het mondiale “cumulatieve koolstofbudget” opgeslokt zal worden. Deze studie becijfert dat als gevolg daarvan de CO₂-uitstoot die vrijkomt voordat de nieuwbouw in gebruik wordt genomen, tussen nu en 2050 verantwoordelijk zal zijn voor de helft van de volledige CO₂-voetafdruk van nieuwbouw.

Source

Hoewel veel van de door gebouwen veroorzaakte emissies toegeschreven kunnen worden aan het bouwproces van nieuwe gebouwen, is het functioneren van bestaande gebouwen nog altijd verantwoordelijk voor 26% van de mondiale energiegerelateerde emissies. Gezien deze impact moet het koolstofarm maken van bestaand onroerend goed en vastgoedportefeuilles die momenteel in gebruik zijn, snel hoger op de agenda komen.

Waarom duurzame retrofit in plaats van nieuwbouw?

Het aanpassen van bestaande gebouwen is absoluut noodzakelijk om binnen een praktisch haalbaar tijdsbestek aan de mondiale klimaatdoelstellingen te voldoen. In het Klimaatakkoord van Parijs en de daaropvolgende akkoorden zijn doorslaggevende doelstellingen voor emissiereductie voor de komende decennia vastgelegd. Het aanpassen van bestaande gebouwen is de meest pragmatische en koolstofefficiënte weg om de mondiale klimaatdoelstellingen te halen. Gezien de trage doorwerking van de maatregelen kan nieuwbouw eenvoudigweg niet de drastische emissiereducties tijdig realiseren die volgens de bestaande wetenschappelijke consensus noodzakelijk zijn.

Bovendien sluit duurzame retrofit de enorme aanloopkosten uit die met nieuwbouw gepaard gaan, terwijl de opgenomen energie binnen bestaande panden behouden blijft. De productie van gewone materialen als aluminium, staal, glas en beton vergt enorme energie voor de winning, het transport, de fabricage en de montage, waarbij in elke stap de CO₂-uitstoot zit ingebakken. Door gebouwen in stand te houden en te verbeteren worden deze substantiële opgenomen-koolstofeffecten vermeden. Deskundigen zoals Larry Strain, bestuurslid van het Carbon Leadership Forum, zijn van mening dat het aanpassen van een bestaand gebouw 50-75% van de koolstofuitstoot kan besparen die bij nieuwbouw van een soortgelijk gebouw uitgestoten zou worden.

Neem bijvoorbeeld het ‘Kensington Building’, dat onlangs werd herontwikkeld door AshbyCapital, waarin 35% minder CO₂-uitstoot is vervat dan in een gangbaar nieuwbouwkantoor, dankzij hergebruik en herbestemming van een zo groot mogelijk deel van het bestaande gebouw, dat wil zeggen, 78% van de onderbouw en 48% van de bovenbouw.

Investeringen in aanpassingen, waaronder het verbeteren van de isolatie, de HVAC-efficiëntie, gebouwautomatiseringssystemen, slimme verlichting en de opwekking van hernieuwbare energie, kunnen zowel de energiegerelateerde kosten als de uitstoot in verband met het dagelijkse gebruik van bedrijfsgebouwen aanzienlijk verminderen. Het is bijvoorbeeld aangetoond dat de integratie van energiebeheersing en thermisch comfort het energieverbruik in kantoorgebouwen met 17,4% terugdringt, terwijl andere benaderingen besparingen tot 30% hebben opgeleverd door middel van op bezetting gebaseerde energiebeheersing in intelligente gebouwen. Hoewel het optimaliseren van energiebeheer en HVAC-systemen kapitaalintensiever kan zijn dan maatregelen als slimme verlichting, zijn de langetermijnvoordelen van verbonden HVAC-systemen over het algemeen groter, aangezien klimaatbeheersing het grootste onderdeel van de energiekosten van een gebouw is. Daarom wordt dit domein vaak beschouwd als ‘laaghangend fruit’, waar zelfs gematigde investeringen aanzienlijke prestatieverbeteringen kunnen opleveren met een snel rendement op investering.

Retrofitten blijft ook voor de meeste gebouwen de meest kosteneffectieve strategie, omdat retrofit, in tegenstelling tot het herbouwen of herontwikkelen van een pand, vastgoedeigenaren goed in staat stelt tactische, stapsgewijze verbeteringen door te voeren die de functionaliteit en aantrekkingskracht van een gebouw aanzienlijk kunnen verbeteren zonder de hoge kosten die met sloop en nieuwbouw gepaard gaan. Dit kostenvoordeel komt voort uit verschillende factoren, waaronder de verminderde vraag naar nieuwe bouwmaterialen, minder intensieve arbeidseisen en de mogelijkheid om de bezettingsgraad en de huurinkomsten tijdens het retrofitproces op peil te houden.

Bovendien kunnen retrofitprojecten in een korter tijdsbestek worden voltooid, waardoor de overlast voor huurders geminimaliseerd en de periode met lagere huurinkomsten verkort wordt. Door te kiezen voor retrofit kunnen gebouweigenaren zich snel aanpassen aan nieuwe markteisen, de waarde van onroerend goed verhogen en de bedrijfscontinuïteit handhaven, terwijl de kosten effectief onder controle gehouden worden.

Belemmeringen voor vooruitgang

De achterstand van de bedrijfsvastgoedsector op het gebied van duurzaamheidsinspanningen kan aan verschillende belangrijke factoren worden toegeschreven:

• Marktomstandigheden: economische tegenwind zoals aanhoudend hoge inflatie, stijgende rentetarieven, tekorten aan arbeidskrachten en aanhoudende verstoringen in de toeleveringsketen maken het extra moeilijk om op de nieuwe kansen op het gebied van renovatie in te spelen. Deze marktomstandigheden, in combinatie met de stijgende materiaalkosten en de onzekerheden in de wereldeconomie, dwingen bedrijven om prioriteit te geven aan onmiddellijke financiële verplichtingen, vaak ten koste van langetermijninvesteringen in duurzame ontwikkeling. Bovendien zorgen de stijgende rentetarieven voor aanzienlijke financiële druk voor vastgoedeigenaren, waardoor nieuwe schulden duurder worden. Al deze factoren dragen bij aan een behoedzaam investeringsklimaat, waarin duurzaamheidsprojecten dikwijls uitgesteld worden om meer directe economische problemen te kunnen aanpakken.
• Aanloopkosten: het implementeren van duurzame retrofits kan aanzienlijke vooraf te financieren kapitaaluitgaven vereisen. Het JLL-onderzoek Retrofitting Buildings to be Future-Fit heeft becijferd dat alleen al in de kantorensector het prijskaartje voor het halen van de CO₂-neutraliteitsdoelstellingen in 2050 wel 3 biljoen dollar zou kunnen bedragen. De investeringen die nodig zijn om gebouwenbeheer-, HVAC- of verlichtingssystemen op te waarderen, zullen normaal gesproken tijdens hun levensduur meer geld op de energierekening besparen dan de implementatie ervan kost, maar de vereiste aanloopkosten om deze opwaarderingen te realiseren kunnen voor vastgoedeigenaren onbetaalbaar zijn, vooral in gevallen waarin het rendement op investering (ROI) wordt gezien als een kwestie van de lange termijn.
• Complexiteit van retrofitprocessen: duurzame renovatie van bestaande gebouwen kan zowel complex als ontwrichtend zijn. Het retrofitproces bestaat in het combineren van verschillende uitdagingen, zoals het integreren van nieuwe technieken in oudere infrastructuur en het beheren van het functioneren van gebouw tijdens renovatiewerkzaamheden. Het effectief beoordelen van de waarschijnlijke kosten, impact en potentiële opbrengsten van retrofits vraagt om nauwkeurige informatie en strategische planning. Dit omvat inzicht in de specifieke behoeften van het gebouw, de compatibiliteit van nieuwe technieken met bestaande systemen en de impact van renovaties op de huidige gebruikers. Het retrofitproces vereist dikwijls een multidisciplinaire aanpak, waarbij architecten, ingenieurs, aannemers, technologieleveranciers en duurzaamheidsexperts betrokken zijn. Bovendien moet bij retrofitprojecten rekening worden gehouden met de lange levensduur en de aanpasbaarheid van de oplossingen die men wil implementeren, zodat ze ook effectief en relevant blijven naarmate technieken en milieunormen zich verder ontwikkelen. Er kan ook sprake zijn van een gebrek aan bewustzijn of vakkennis over de voordelen van duurzaamheid en over hoe duurzame praktijken effectief geïmplementeerd kunnen worden. Dit omvat onder meer inzicht in de nieuwste technologieën, best practices en de veranderende regelgeving.
• Gescheiden prikkels: bij verhuurde eigendommen zijn de kosten van aanpassingen vaak voor rekening van de eigenaren van het onroerend goed, terwijl de voordelen (zoals een lagere energierekening) ten goede komen aan de huurders. Deze gescheiden prikkels kunnen vastgoedeigenaren ervan weerhouden om in duurzame opwaardering te investeren.
• Complexe en inconsistente regelgeving: het regelgevingsklimaat rond duurzaamheid in commercieel vastgoed kan in verschillende landen complex en inconsistent zijn. Deze inconsistentie kan verwarring veroorzaken en een barrière vormen voor de implementatie van uniforme duurzame praktijken. In veel landen bestaat er ook nog steeds een gebrek aan voldoende financiële prikkels of regeldruk om duurzame praktijken in commercieel vastgoed te stimuleren. Hierbij gaat het om belastingvoordelen, subsidies of boetes voor de niet-naleving van milieunormen.
• Gebrek aan meetbare voordelen of statistieken: problemen bij het nauwkeurig meten en rapporteren van duurzaamheidscijfers kunnen de inspanningen in de weg staan. Hierbij gaat het om problemen bij het kwantificeren van de milieueffecten en van de voordelen van duurzaamheidsinitiatieven.
• Langzame invoering van technologie: de acceptatie van nieuwe technologie en innovaties in de bebouwde omgeving is in de geschiedenis altijd langzaam geweest. Scepticisme, gebrek aan bewustzijn of weerstand tegen veranderende traditionele bedrijfsmethoden blijven de vooruitgang in de sector vertragen.

Alternatieven voor retrofit

Nu een aanzienlijk deel van het bestaande commerciële vastgoed het risico loopt de komende vijf jaar overtollig te worden, kunnen verhuurders en ontwikkelaars kiezen voor verschillende alternatieven voor retrofit als ze te maken hebben met onderbenutte ruimtes:

• Herbestemming: Herbestemming omvat het transformeren van panden in faciliteiten voor gemengd gebruik, industrie, levenswetenschappen, gezondheidszorg, of het ombouwen van winkelruimtes tot fulfilmentbedrijven en servicekantoren. Deze strategie verhoogt de waarde van panden en past zich aan de marktvraag aan. Er bestaan echter wel enkele uitdagingen bij het beoordelen van de vraag en het beheersen van de economische en ecologische complexiteit. Hoewel de herbestemmingsactiviteit naar verwachting zal toenemen, vormen haalbare projecten voor het ombouwen van kantoren in de meeste regio’s nog steeds maar een klein deel van de totale voorraad bedrijfsruimte en veel panden zijn slechte kandidaten voor herbestemming als gevolg van allerlei beperkingen in hun oorspronkelijke ontwerp.
• Ombouwen: Deze aanpak omvat het omvormen van bedrijfsruimten van lage kwaliteit tot woningen of het transformeren van kantoorlocaties tot pakhuizen voor de e-commercesector. De ombouw naar woningen is doorgaans kosteneffectief en milieuvriendelijk en het werkt effectief tegen de woningnood in steden, maar er kunnen ook aanzienlijke hindernissen op uw weg komen in de vorm van kosten en/of regelgeving. De ombouw naar pakhuizen kan helpen tegemoet te komen aan de groeiende vraag vanuit de e-commercesector, maar brengt ook aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu met zich mee als gevolg van sloop- en bouwprocessen, en waarschijnlijk stuit het ook op weerstand van de omwonenden.
• Herontwikkeling: De volledige herontwikkeling van een locatie door middel van sloop en wederopbouw maakt een ingrijpende transformatie mogelijk en kan uiteindelijk leiden tot een stijging van de waarde van het onroerend goed. Herontwikkeling kan de enige praktische optie zijn in gevallen waarin de kosten van retrofit te hoog worden geacht in verhouding tot de waarde van het onroerend goed, of in gevallen waarin veiligheidsoverwegingen maken dat retrofit onpraktisch is. Maar herontwikkeling is vaak niet populair bij lokale autoriteiten vanwege zorgen over de CO₂-uitstoot en de milieueffecten van nieuwbouw. De Londense City heeft bijvoorbeeld een planningsadviesnota uitgegeven (dikwijls een voorloper van bredere planningswetgeving) over de ‘koolstofoptie voor de hele levenscyclus’, waaruit blijkt hoe moeilijk toekomstige nieuwe ontwikkelingsprojecten het zullen hebben om nieuwbouw te rechtvaardigen bij het vervangen van het huidige gebouwenbestand als gevolg van koolstofemissies.

Deze alternatieven kunnen een haalbare optie zijn voor het transformeren van onderbenut commercieel vastgoed en elk alternatief kent onmiskenbaar voordelen en uitdagingen. Om te beoordelen welke strategie het geschiktst is voor het vastgoed in kwestie, moet u zorgvuldig rekening houden met de marktvraag, de impact op het milieu en de naleving van de regelgeving. Om de afweging tussen opgenomen koolstof en operationele koolstof in balans te brengen, kunt u gebruik maken van een levenscyclusanalyse. Bij het beoordelen van de algehele impact op het milieu, is het van cruciaal belang dat de gehele levenscyclus van bouwmaterialen en bouwactiviteiten, van productie tot en met verwijdering, in ogenschouw wordt genomen. Deze integrale benadering is cruciaal voor het begrijpen van de feitelijke duurzaamheid van retrofitmaatregelen in vergelijking met nieuwbouw.

Voor alle stakeholders is een rol weggelegd

Stakeholders, bijvoorbeeld beleidsmakers, vastgoedeigenaren en investeerders, moeten de uitdaging aangaan om de bestaande mondiale gebouwenvoorraad geschikt te maken voor een koolstofarme wereld en onderbenutte gebouwen om te bouwen tot duurzame ruimten vol leven. Veel stakeholders moeten nog beter worden voorgelicht over de langetermijnvoordelen van duurzaamheid. Zij moeten op de hoogte blijven van de zich ontwikkelende duurzaamheidsnormen en -regelgeving om naleving te waarborgen en de voordelen van hun investeringen te maximaliseren.

Het overwinnen van retrofit-uitdagingen zal een gezamenlijke inspanning van deze stakeholders vereisen, waarbij ieder een verschillende maar onderling verbonden rol speelt.

• Beleidsmakers en regelgevende instanties kunnen de duurzaamheid van commercieel vastgoed beïnvloeden door middel van wetgeving, het aanbieden van belastingvoordelen voor groene initiatieven of het opleggen van boetes voor de niet-naleving van milieunormen. Dergelijke regelgevingskaders kunnen helpen de belangen van vastgoedeigenaren en huurders op één lijn te brengen en daarmee het probleem van de gescheiden prikkels aan te pakken. Overheden kunnen de retrofitsector helpen zich te ontwikkelen door zich in te zetten voor grootschalige renovatie van gebouwen in overheidsbezit, wat groeimogelijkheden biedt voor nieuwkomers op de markt. Voorts kunnen ze onderzoek en ontwikkeling op het gebied van duurzame technologie financieren, waardoor de totale kosten en risico’s die met de implementatie ervan gepaard gaan, worden verminderd.
• Eigenaren en ontwikkelaars van onroerend goed hebben de capaciteit om duurzame retrofitprojecten op te starten en groene technologieën te integreren. Hun beslissingen om duurzame retrofitprojecten op te starten zullen afhangen van de financiële levensvatbaarheid, waarbij de onmiddellijke kosten tegen de winsten op de lange termijn worden afgewogen. Ontwikkelaars moeten rekening houden met de verkoopbaarheid van hun panden op de lange termijn, in het besef dat er steeds meer vraag zal zijn naar gebouwen met groene technologie en duurzame eigenschappen. Bovendien bevinden vastgoedeigenaren zich in een unieke positie om de specifieke behoeften van hun gebouwen en huurders te begrijpen. Ze kunnen retrofitprojecten op maat maken om zowel de ecologische prestaties als het financiële rendement te maximaliseren.
• Financiële instellingen en investeerders kunnen een belangrijke rol spelen bij het verminderen van de risico’s van retrofitinvesteringen door gunstige financieringsopties aan te bieden, zoals groene vastgoedobligaties en door hypotheek gedekte waardepapieren, evenals subsidies of prikkels voor duurzame projecten om het probleem van de aanloopkosten op te lossen. Deze financiële steun maakt deze projecten niet alleen haalbaarder, maar kunnen ook de opmaat vormen voor een marktverschuiving waarin duurzaamheid meer wordt gewaardeerd en best practices en een bredere sectordynamiek worden bevorderd.
• Brancheverenigingen, belangengroepen op milieugebied en beroepsorganisaties kunnen de samenwerking in de hele toeleveringsketen van de bouw bevorderen door platforms op te zetten voor het delen van kennis, het vastleggen van bouwnormen en het faciliteren van netwerken tussen stakeholders. Ze kunnen ook een cruciale rol spelen bij het voorlichten van de markt over de langetermijnwaarde van duurzaamheid, niet alleen qua impact op het milieu, maar ook qua financieel rendement.