Commercieel vastgoed was vroeger een ‘ongecompliceerde’ belegging, met langetermijn huurcontracten en een stabiele, voorspelbare ROI, maar het landschap van kantoorvastgoed is ingrijpend veranderd. De markt maakt nu een ingrijpende transformatie door. Een aanzienlijk deel van de kantoorruimtes loopt het risico verouderd te raken als gevolg van de veranderende aard van de bedrijvigheid, de afnemende vraag naar bedrijfsruimte en de hevige concurrentie, wat in veel geografische markten leidt tot een kopersmarkt en een run op kwaliteit.
De talloze uitdagingen en onzekerheden waar de sector zich voor gesteld ziet, leggen een aanzienlijke druk op de operationele grondslagen en de vastgoedinkomsten, waardoor ontwikkelaars gedwongen worden moeilijke beslissingen te nemen in alle geografische en verticale markten. De vooruitzichten voor de sector blijven voor 2024 somber, omdat deze worstelt met verschuivingen in de vraag op de lange termijn, evenals met macro-economische factoren zoals inflatiedruk, verkrapping van het monetaire beleid door de grote centrale banken en knelpunten op de arbeidsmarkt.
Een gecompliceerde vastgoedomgeving zorgt voor nieuwe impulsen gericht op duurzame retrofit
De impact van hybride werk op de vraag naar kantoorruimte
De prioriteiten van huurders en de patronen in de vraag naar kantoorruimte waren al vóór de COVID-19-pandemie aan het verschuiven, met de opkomst van coworkingruimtes, kortere huurcontracten en de flexibele betaling op gebruiksbasis. Vervolgens kreeg de markt een impuls door de gevolgen van de COVID-19-pandemie, toen een grootschalig experiment met telewerken bedrijven wereldwijd bijna van de ene op de andere dag werd opgedrongen. Ondanks de afnemende dreiging van COVID-19 en het einde van de lockdowns blijkt uit talrijke studies en opinieonderzoeken van de afgelopen twee jaar dat er onder de geënqueteerden een duidelijke voorkeur bestaat voor het behouden van de flexibiliteit die hybride werken biedt.
Uit een onderzoek van Deloitte uit 2023 bleek dat 56% van de werkende volwassenen ten minste een deel van de tijd vanuit huis werkt, waarbij 22% volledig vanuit huis werkt en 34% een hybride werkrooster hanteert. Gemiddeld brengen hybride werknemers 3 dagen door op kantoor en 2,6 dagen thuis. In een Accenture-onderzoek spreekt 83% van de werknemers een voorkeur uit voor een hybride werkpatroon in de toekomst.Hoewel uit onderzoek blijkt dat ongeveer 39% van de Amerikaanse bedrijven fulltime aanwezigheid op de werkplek verplicht, is er een toenemende trend richting keuzemodellen van de werknemers, vooral bij beursgenoteerde bedrijven en Fortune 500-ondernemingen. Het onderzoek CBRE’s Asia-Pacific Occupier Survey 2022 wijst uit dat in Europa en de VS de meeste werkgevers hybride werken als de voorkeursmodel steunen. Dit is ook het geval onder bedrijven uit Azië-Pacific, maar wel in mindere mate.
De overgang naar hybride werken of telewerken heeft onvermijdelijk geleid tot een ongekende daling van de vraag naar kantoorruimte. Het aantal aanwezigen in kantoorgebouwen ligt in de meeste wereldsteden nog steeds ver onder de niveaus van vóór de pandemie, wat aanleiding geeft tot een herevaluatie van het ruimtegebruik.
De kantoorbezetting in Europa en het Midden-Oosten is naar verluidt teruggekeerd naar 70%-90% en zelfs nog hogere percentages in sommige Aziatische steden. Volgens gegevens van Kastle Systems, bedrijf voor beveiligingspasjes, blijft de bezetting in de VS rond de 50%. Naargelang bedrijven de komende jaren een optimaal evenwicht vinden, zal het kantoorgebruik en de benodigde ruimte per werknemer een nieuw evenwicht bereiken dat uiteindelijk de vraag naar kantoorruimte per werknemer met wel 15% zou kunnen verminderen in vergelijking met vóór de pandemie.
Deze tendensen komen ook duidelijk naar voren uit de meest recente rapportage over de leegstand van commerciële kantoren. Ondanks door bedrijven als Zoom en IBM ingestelde verplichting voor hun kantoorpersoneel om terug te gaan naar kantoor, liggen de leegstandspercentages overal ruim boven de normen van vóór de pandemie. De leegstand van kantoren steeg naar een nieuw wereldwijd record van 15,9% in het derde kwartaal van 2023, waarbij de grootste stijging werd opgetekend in Noord-Amerika, waar de leegstand kwartaal op kwartaal met 39 basispunten toenam tot 21,0%, gevolgd door Europa en Azië-Pacific.
Deze snelle veranderingen vormen zowel een uitdaging als een kans voor de markt voor bedrijfsvastgoed om bij te dragen aan de beperking van de effecten van klimaatverandering en om hun bedrijfsruimtes opnieuw vorm te geven. Hoewel de verminderde vraag naar kantoorruimte duidelijk nadelige gevolgen heeft voor het financiële rendement, opent het ook deuren naar innovatieve, duurzame herontwikkeling, waarbij bedrijfsruimtes opnieuw worden vormgegeven met het oog op flexibele werkpatronen en samenwerking. Deze overgangsperiode kan van cruciaal belang zijn bij het opnieuw nauwer afstemmen van commercieel vastgoed op de doelstellingen in de strijd tegen klimaatverandering en op praktijken voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Voor vastgoedeigenaren en -ontwikkelaars kan deze fase van verminderde kantoorbezetting een ideaal moment zijn om duurzame retrofitprojecten uit te voeren, om zo de milieuprestaties en de langetermijnwaarde van het gebouw te verbeteren.
Impact op verhuurvolumes en huurinkomsten
De trends in de vraag naar bedrijfsruimte leiden tot een kettingreactie in de vraag naar huurovereenkomsten, aangezien huurcontracten van vóór de COVID-19-crisis nu aan de beurt zijn om verlengd te worden. Hoewel de kantoorverhuurvolumes zich wereldwijd tussen het tweede kwartaal van 2020 en het vierde kwartaal van 2021 snel herstelden toen de lockdowns versoepelden, is het herstel maar van korte duur gebleken. In het derde kwartaal van 2023 waren de verhuurvolumes naar verluidt 6% lager dan een jaar eerder en ongeveer 24% lager dan de gemiddelden in het derde kwartaal van vóór de pandemie.
Bron: Signs of gradual recovery in demand
Verhuurders hadden gehoopt dat de verhuuractiviteit naar het niveau van vóór de pandemie zou terugkeren, maar daar is weinig van te merken, vooral nu de dreiging van een recessie op de loer ligt. Het lijdt geen twijfel dat de onderliggende vraag sinds het begin van de pandemie is gedaald. De Financial Times schatte dat in februari 2023 slechts een derde van de kantoorhuurcontracten die tussen 2020 en 2030 zullen vervallen, daadwerkelijk zijn beëindigd. De inherente ‘vertraging in het systeem’ camoufleerde de realiteit van deze langetermijneffecten voor een korte tijd, aangezien huurcontracten voor de langere termijn huurders langer bond aan overeenkomsten die gesloten waren voordat COVID-19 uitbrak.
In maart 2023 schatten Cushman & Wakefield dat de leegstand van kantoorgebouwen in de VS de komende jaren gestaag zou blijven stijgen tot in 2030 het dieptepunt wordt bereikt, dat naar verwachting lager ligt dan wat als een gezond leegstandspercentage van 13% mag worden beschouwd. De leidinggevenden van het bedrijf zeggen dat, zoals het er nu uitziet, alleen al de Amerikaanse markt tegen het einde van het decennium 100 miljoen vierkante meter aan leegstaande kantoorruimte zal hebben, wat 55% meer is dan vóór de pandemie. Het bedrijf schat dat tegen het einde van het decennium ongeveer 30 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte overbodig zal zijn. Om dit in perspectief te plaatsen schat het bedrijf dat dit grofweg gelijk is aan de totale kantoorvoorraad in het grootstedelijk gebied van Washington.
Een soortgelijk beeld bestaat voor een groot deel van Europa, waarbij een vergelijkbare analyse van de impact van de Europese kantoorleegstandcijfers door Cushman en Wakefield concludeert dat: “Kantoormarkten in heel Europa lopen het risico dat een aanzienlijk aandeel (76%) van de kantorenvoorraad tegen het einde van dit decennium incourant zal zijn, tenzij er nu actie wordt ondernomen. Het herpositioneren van deze problematische activa is een echte kans en in veel opzichten een noodzaak.”
Een artikel van de Investors Chronicle in juli 2022 citeert een analyse van de econoom Stijn van Nieuwerburgh, waaruit blijkt dat “73% van de kantoorhuurcontracten in New York en 66% in de VS sinds het begin van de pandemie nog niet aan verlenging toe waren”. Dat betekent dat een groot deel van dit langetermijneffect zich nog moet manifesteren. De aanhoudend hoge leegstand die we zien, heeft ingrijpende negatieve gevolgen voor vastgoedbedrijven. JP Morgan informeert dat zelfs kleine veranderingen in de leegstand een grote impact kunnen hebben op de huuropbrengsten voor bedrijven. Een analyse van historische huurprijzen over de afgelopen 25 jaar wijst op een daling van de huurinkomsten met 2% tot 3% voor elke verandering in de leegstand in de Amerikaanse markten.
Bovendient merken verhuurders dat sommige huurders het met veel minder ruimte kunnen stellen. In augustus 2022 sloot KPMG bijvoorbeeld een twintigjarig contract om te verkassen naar Two Manhattan West, een wolkenkrabber in New York die naar verwachting volgend jaar aan de rand van Hudson Yards in gebruik wordt genomen. KPMG, dat op een hybride werkmodel is overgestapt, verlaat drie oudere gebouwen en reduceert zijn gehuurde kantoorruimte met 40 procent.
Regeldruk
De toegenomen regeldruk en de druk van stakeholders voor duurzame, efficiënte bouwpraktijken beïnvloedt de markt voor bedrijfsvastgoed in de richting van een milieubewustere benadering.
Met de opkomst van steeds strengere regulering van emissies, lijkt het erop dat het adresseren van rapportageverplichtingen en compliance de komende jaren voor commercieel vastgoed strategisch steeds belangrijker zal worden. Verschillende landelijke en lagere overheden zijn bezig met het invoeren van regelgeving met betrekking tot energie-efficiëntie voor bestaande gebouwen.
De bouwrichtlijnen van de Europese Unie (EU) leggen strenge richtlijnen op voor energie-efficiëntie van gebouwen in alle lidstaten. De belangrijkste hiervan is de Richtlijn Energieprestaties van Gebouwen (EPBD), waarin is vastgelegd dat alle nieuwe gebouwen tegen eind 2050 vrijwel energieneutraal moeten zijn. Bovendien moeten bestaande gebouwen die ingrijpend gerenoveerd worden nu ook hun energieprestaties verbeteren. Gebouwen die niet aan deze normen voldoen, worden geconfronteerd met beperkingen op het gebied van verhuur of verkoop. Eigenaren worden hierdoor gestimuleerd om in duurzame renovatie te investeren. Als totaaleffect leiden deze richtlijnen tot het bijsturen van de markt voor bedrijfsvastgoed in de richting van lagere koolstofemissies en hogere energie-efficiëntie, in lijn met bredere EU-doelstellingen voor ecologische duurzaamheid en koolstofneutraliteit.
De regering van het Verenigd Koninkrijk heeft zich verplicht tot volledige klimaatneutraliteit in 2050 voor het hele land. Ook Wales heeft dezelfde toezegging gedaan. Schotland heeft zich met het jaar 2045 zelfs op een scherpere termijn voor klimaatneutraliteit vastgelegd. Veel regionale steden hebben ambitieuzere doelstellingen voor 2030 aangenomen. Een nieuwe Net Zero Carbon Buildings-standard wordt momenteel uitgewerkt door een branchesamenwerkingsverband waar UKGBC, de Carbon Trust, RIBA en RICS deel van uitmaken. Deze standaard zal gelden voor alle categorieën nieuwbouw en bestaande gebouwen.
New York heeft de wet Local Law 97 aangenomen, die verplicht dat gebouwen van meer dan 2300 m2 aan steeds strengere emissieplafonds voldoen. Wie daar niet aan voldoet, riskeert hoge geldboetes. Groot-Brittannië heeft onlangs de Minimum Energy Efficiency Standard (MEES) ingevoerd, die vanaf 2023 verplicht dat gebouwen beschikken over het minimum energielabel E (op een schaal van A (beste) tot G). Gebouwen die niet aan deze norm voldoen, moeten worden aangepast voordat ze na de gestelde termijn verhuurd of verkocht mogen worden. Op grond van overleg met de overheid, kunnen we stellen dat de MEES-standaard tegen 2030 door middel van een reeks harde deadlines stapsgewijs tot een B-label kan worden aangescherpt.
De markt voor bedrijfsvastgoed is er klaar voor om te voldoen aan steeds strengere regelgeving die als gevolg van de toenemende toewijding aan de klimaatneutraliteitsdoelstellingen wereldwijd. De ontwikkeling van beleid zoals de Local Law 97 van New York en de bredere EU-richtlijnen geven een krachtig signaal af dat de vereisten in regelgeving steeds strenger zullen worden. Stakeholders in de markt voor commercieel vastgoed moeten zich niet alleen voorbereiden om aan de huidige regelgeving te voldoen, maar ook anticiperen op en zich aanpassen aan steeds strengere milieucriteria om zichzelf in de voorhoede van toekomstige marktontwikkelingen te positioneren.
Verbintenissen van grote bedrijven op het gebied van ESG+R
Het aantal beursgenoteerde bedrijven dat wereldwijd klimaatverbintenissen aangaat, is de afgelopen jaren gestaag gegroeid. Volgens een analyse van KPMG uit 2022 is het percentage onder de 250 grootste bedrijven ter wereld dat duurzaamheidsrapportage uitvoert, gestegen tot 96% en de verwachting is dat de rapportagepercentages nog verder zullen stijgen naarmate er nieuwe regelgeving voor niet-financiële rapportering geïntroduceerd wordt. Maar als het om de bebouwde omgeving gaat, lopen veel bedrijven achter. Uit een recent onderzoek van de World Benchmarking Alliance (WBA) en de CDP, een toonaangevend milieu-informatiesysteem, blijkt bijvoorbeeld dat 54% van de onderzochte bedrijven nog geen klimaattransitieplan heeft uitgewerkt en dat 44% er nog steeds niet in slaagt om zelfs maar doelstellingen te formuleren om de uitstoot terug te dringen.
Uit een recent onderzoek van Deloitte blijkt dat 63% van de C-level managers wereldwijd “zeer bezorgd” is over de klimaatverandering en gelooft dat de wereld zich op een omslagpunt bevindt. Bijna alle geënquêteerden (97%) gaven aan dat hun bedrijven al schade hebben geleden door de klimaatverandering. Ongeveer de helft zei dat hun activiteiten erdoor getroffen zijn (bijvoorbeeld verstoring van bedrijfsmodellen en toeleveringsnetwerken wereldwijd). Deloitte’s analyse wijst er ook op dat groepen stakeholders, waaronder toezichthouders, aandeelhouders, consumenten en werknemers, allemaal de druk om in actie te komen opvoeren.
Recente crises zoals de COVID-19-pandemie en door de klimaatverandering verergerde natuurrampen hebben ook steeds meer de aandacht gevestigd op de planning voor klimaatbestendigheid. Als gevolg hiervan worden overwegingen rond klimaatbestendigheid steeds vaker in de ESG-kaders opgenomen , waarbij velen aandringen op een formele toevoeging van de letter ‘R’ voor ‘resilience’ (bestendigheid).
Een verhoogde focus op ESG+R is toe te schrijven aan zowel de toenemende risico’s van klimaatverandering als de stijgende verwachtingen van beleggers, aandeelhouders, huurders en de mensen in het algemeen. Beleggers zijn op zoek naar panden met een minimale blootstelling aan transitierisico’s zoals CO2-heffingen en de volatiliteit van de energieprijzen, maar ook aan fysieke risico’s als gevolg van extreme weersomstandigheden. Zoals we hieronder zullen ontdekken, kunnen ESG-prestaties steeds meer de voorkeuren van huurders en investeerders beïnvloeden als het gaat om het kiezen van vastgoed, met gezondere kantoorruimtes met meer natuurlijk licht, groen, geoptimaliseerde ventilatie en luchtkwaliteit die de gezondheid, tevredenheid en productiviteit van werknemers bevorderen, alsook een krachtige indicator vormen voor maatschappelijk verantwoord ondernemen. Krachtig beleid en voorzorgsmaatregelen voor noodsituatie helpen ook de verstoring van het bedrijfsleven als gevolg van klimaat- en gezondheidscrises te beperken.
Om financiering met eigen en vreemd vermogen aan te trekken, zullen bedrijven moeten laten zien over klimaatbestendig vastgoed en geloofwaardige strategieën te beschikken om vóór 2050 klimaatneutraliteit te bewerkstelligen, in overeenstemming met de aanbevelingen van klimaatwetenschappers. Uiteindelijk lopen organisaties die er niet in slagen ESG+R in hun portefeuillestrategie te integreren het risico dat ze op de lange termijn waarde vernietigen in plaats van scheppen. Maar degenen die proactieve maatregelen treffen om de sociale, ecologische en economische bestendigheid van onroerend goed te verbeteren en tegelijkertijd de uitstoot te verminderen, zullen concurrentievoordelen behalen die huurders en investeerders aantrekken.
Concurrentievoordeel en toegevoegde waarde
We zijn getuige van een ‘run op kwaliteit’ in de bedrijfsvastgoedsector. Terwijl bedrijven hun vastgoedportefeuilles evalueren en hun behoefte aan kantoorruimte opnieuw afwegen, zorgen de heersende markttendensen ervoor dat ze vaak keuze te over hebben bij het zoeken naar nieuwe panden. Dit bepaalt in toenemende mate de manier waarop verhuurders hun bedrijfsstrategieën en praktijken inzake verhuurbeheer aanpassen, met de nadruk op het inspelen op de veranderende behoeften van huurders.
Het verschil tussen eersteklas en tweedeklas kantoorgebouwen wordt steeds duidelijker door het langzame en ongelijkmatige herstel van de mondiale markt voor commercieel vastgoed na de pandemie. Vastgoedeigenaren met een toekomstvisie kiezen voor een proactieve aanpak om hun panden toekomstbestendig te maken, waarbij ze hun investeringen in CO2-neutrale interventies, verbeterde voorzieningen en digitale connectiviteit verdubbelen. Dergelijke investeringen blijken van cruciaal belang voor het veiligstellen van een concurrentievoordeel, het verbeteren van toekomstige rendementen, het terughalen van werknemers naar kantoor en het helpen van bedrijven om talent aan te trekken en vast te houden. Early adopters op het gebied van duurzame retrofits profiteren van hogere huurprijzen, minder financiële risico’s, betere toegang tot kapitaal, toegang tot gunstiger tarieven en over het algemeen ‘een koppositie’ in een steeds competitiever wordende markt.
Naarmate de druk van de regelgeving intensifieert en de prioriteit van bedrijven op het gebied van duurzaamheid toeneemt, zijn er steeds meer bewijzen dat investeringen in duurzaamheidsgerelateerde interventies meetbare financiële rendementen kunnen opleveren. Uit verschillende onderzoeken blijkt nu dat huurders steeds meer bereid zijn een ‘groene toeslag’ te betalen voor duurzamere gebouwen en dat aantoonbaar duurzame gebouwen meer in trek zijn en hogere verkoop- en huuropbrengsten opleveren.
Uit het rapport Decarbonizing the Built Environment van JLL komt naar voren dat 63% van de toonaangevende vastgoedbeleggers het er in hoge mate mee eens is dat groene bedrijfsstrategieën kunnen zorgen voor een hogere bezettingsgraad, hogere huurprijzen, een grotere retentie van huurders en een algehele hogere waarde.
Uit een MIT-onderzoek bleek ook dat kopers en huurders bereid zijn 8,2% meer huur te betalen voor groene kantoren en 23,7% meer voor intelligente gebouwen met gepersonaliseerde gebruikerservaringen. “Slimme, verbonden en groene gebouwen worden 8,2% duurder verhuurd dan de gebouwen zonder deze kenmerken. En ze leveren 23,7% meer op dan intelligente gebouwen zonder deze kenmerken. De grootste meerwaarde wordt behaald wanneer intelligent, slim, verbonden en groen gecombineerd worden”, aldus de hoofdauteur van het rapport, Dr. Chegut.
De toegevoegde waarde die duurzaamheid biedt, kan bijzonder belangrijk zijn in gevallen waarin de vraag naar duurzame kantoorruimte groter is dan het aanbod. Een gebrek aan aanbod van hoogwaardige, groen-gelabelde kantoorruimte resulteert bijvoorbeeld in hogere huren in Hong Kong. Hier heeft minder dan een derde van de klasse A-kantoorvoorraad een groen label, wat leidt tot 28% hogere huren voor gebouwen met het LEED Platinum-label. In Singapore, waar 90% van de klasse A-kantoorvoorraad groen is, zijn de huurtoeslagen daarentegen lager, tussen 4% en 9% Op vergelijkbare wijze bleek uit onderzoek van UBS, dat tussen 2010 en 2022 meer dan 1800 vastgoedtransacties in New York en Londen onderzocht, dat de taxaties en huren voor groen-gelabelde kantoorgebouwen “groentoeslagen” van 17% opleverden in vergelijking met tegenhangers zonder groen label.
Groene en welzijns-labels zoals LEED, BREEAM of WELL helpen om tastbare maatstaven en kaders te bieden waarmee bedrijven niet alleen de direct gerelateerde efficiëntiebesparingen en kostenreductie, maar ook hun milieu- en welzijnsprestaties kunnen meten en aantonen.
Panden zonder dergelijke opwaarderingen lopen daarentegen het risico incourant te raken. Uit een recent onderzoek van BCG blijkt dat veel kantoorgebouwen gevaar lopen ‘zombies’ te worden. Dit zijn panden waarvan de bezettingsgraad laag is en de leegstand hoog en de financiële levensvatbaarheid snel zal afglijden. Daarom kan het niet adequaat investeren in retrofits, technologische vooruitgang of voorzieningen een kortzichtige beslissing zijn voor vastgoedeigenaren.
Uit een recent onderzoek van Cushman & Wakefield blijkt dat bedrijfsruimte van topkwaliteit tussen 2019 en 2022 goed was voor ruim de helft (54%) van de totale Europese vraag naar kantoorruimte. Savills stelt op hetzelfde moment vast dat 91% van alle nieuw verhuurde kantoorruimte in de Londense City voor het jaar tot en met juni ‘klasse-A’ is, in vergelijking met het langetermijngemiddelde van 67% vóór de pandemie.
Kantoren in bloeiende stadscentra zullen het wel goed doen, maar oudere gebouwen met verouderde voorzieningen zullen steeds meer moeite hebben om huurders aan te trekken. Dit zal een overvloed aan verouderde leegstaande kantoorruimte tot gevolg hebben waardoor de totale leegstand in veel steden nog verder zal stijgen. De achteruitgang van kantoren in de voorsteden wordt benadrukt door een recente PWC-analyse, waarin “kantoren in de voorsteden” op de laatste plaats staan wat betreft investeringsvooruitzichten en op één na laatste wat betreft huurvooruitzichten voor 2023.
