Hållbarhet inom kommersiella fastigheter: rollens för ombyggnation [Guide]

Varför renovera i stället för att bygga om?

Att modernisera befintliga byggnader är absolut nödvändigt för att uppnå de globala klimatmålen inom rimliga tidsramar. I klimatavtalet från Paris och efterföljande avtal fastställdes avgörande mål för utsläppsminskningar för de kommande årtiondena. Att modernisera befintliga byggnader är den mest pragmatiska och koldioxideffektiva vägen för att uppnå de globala klimatmålen. Nybyggnation kan helt enkelt inte uppnå de djupa, snabba utsläppsminskningar som enligt vetenskapligt samförstånd är nödvändiga på grund av den långsamma omsättningshastigheten.

Dessutom eliminerar renovering de enorma initiala koldioxidkostnader som är förknippade med nybyggnation samtidigt som den inbyggda energin i befintliga tillgångar bevaras. Att tillverka vanliga material som aluminium, stål, glas och betong kräver enorm energi för utvinning, transport, tillverkning och montering – med koldioxidutsläpp inbakade i varje steg. Genom att bevara och förbättra byggnader undviker man dessa betydande inbyggda koldioxidutsläpp. Experter som Larry Strain, styrelseledamot i Carbon Leadership Forum, uppskattar att ombyggnad av en befintlig byggnad kan spara 50–75% av den koldioxid som skulle släppas ut vid uppförandet av en liknande byggnad.

Ta till exempel ”The Kensington Building”, nyligen ombyggd av AshbyCapital, som har 35% mindre inbyggd koldioxid än ett typiskt nybyggt kontor tack vare återanvändning och återanvändning av så mycket som möjligt av den tidigare byggnaden. Detta omfattade 78 % av underbyggnaden och 48 % av överbyggnaden.

Investeringar i förbättringar, inklusive förbättrad isolering, HVAC-effektivitet, fastighetsautomationssystem, smart belysning och förnybar kraftproduktion, kan avsevärt minska både energirelaterade kostnader och de utsläpp som orsakas av den dagliga driften av kommersiella byggnader. Till exempel har integrering av energistyrning och termisk komfort visat sig minska energiförbrukningen med 17,4 % i kontorsbyggnader, medan andra metoder har uppnått besparingar på upp till 30 % genom närvarostyrning i intelligenta byggnader. Även om optimering av energihantering och HVAC-system kan vara mer kapitalintensivt än åtgärder som smart belysning, är de långsiktiga fördelarna med anslutna HVAC-system i allmänhet mer betydande, eftersom klimatkontroll är den största komponenten i en byggnads energikostnader. Därför betraktas detta område ofta som ”lågt hängande frukt”, där även måttliga investeringar kan ge betydande prestandaförbättringar med snabb avkastning på investeringen.

Modernisering är också fortfarande den mest kostnadseffektiva strategin för de flesta byggnader, eftersom fastighetsägare till skillnad från vid ombyggnad eller renovering av en fastighet kan göra taktiska, stegvisa förbättringar som avsevärt kan förbättra en byggnads funktionalitet och attraktionskraft utan de omfattande kostnader som är förknippade med rivning och nybyggnation. Denna kostnadsfördel beror på flera faktorer, inklusive det minskade behovet av nya byggmaterial, mindre intensiva arbetskrav och förmågan att bibehålla beläggning och hyresintäkter under renoveringsprocessen.

Renoveringsprojekt kan också slutföras på kortare tid, vilket minimerar störningarna för hyresgästerna och minskar den tid under vilken hyresintäkterna påverkas. Genom att välja att uppgradera kan fastighetsägare snabbt anpassa sig till marknadens krav, öka fastighetsvärdet och upprätthålla kontinuerlig drift, samtidigt som de hanterar kostnaderna effektivt.

Hinder för framsteg

• Marknadsvillkor: Ekonomiska motvindar som ihållande hög inflation, stigande räntor, brist på arbetskraft och pågående störningar i leveranskedjan skapar betydande utmaningar för att frigöra renoveringsmöjligheter. Dessa marknadsvillkor, i kombination med eskalerande materialkostnader och global ekonomisk osäkerhet, tvingar företagen att prioritera omedelbara finansiella åtaganden, ofta på bekostnad av långsiktiga investeringar i hållbar utveckling. Dessutom utövar de stigande räntorna en avsevärd finansiell press på fastighetsägarna, vilket gör det dyrare att ta upp nya lån. Dessa faktorer bidrar tillsammans till ett försiktigt investeringsklimat, där hållbarhetsprojekt kan skjutas upp till förmån för att ta itu med mer omedelbara ekonomiska problem.
• Kostnader i förskott: Att genomföra hållbara renoveringar kan kräva en betydande initial kapitalinsats. JLL:s forskning Retrofitting Buildings to be Future-Fit uppskattar att enbart inom kontorssektorn kan prislappen för att uppnå netto-noll koldioxidmål till 2050 vara så mycket som 3 biljoner dollar. De investeringar som krävs för att uppgradera fastighetsförvaltning, HVAC eller belysningssystem sparar vanligtvis mer pengar på energiräkningar under deras livstid än vad de kostar att implementera, men de initiala kostnaderna som krävs för att leverera dessa uppgraderingar kan vara oöverkomliga för fastighetsägare, särskilt i fall där avkastningen på investeringen (ROI) uppfattas som långsiktig.
• Komplexitet i renoveringsprocessen: Att modernisera befintliga byggnader kan vara både komplicerat och störande. Processen innebär att man måste hantera olika utmaningar, som att integrera ny teknik i äldre infrastruktur och hantera driften av byggnader under renoveringar. För att effektivt kunna bedöma de sannolika kostnaderna, effekterna och den potentiella avkastningen av uppgraderingar krävs korrekta data och strategisk planering. Detta inkluderar att förstå byggnadens specifika behov, hur ny teknik är kompatibel med befintliga system och hur renoveringar påverkar de nuvarande användarna. Processen kräver ofta ett tvärvetenskapligt tillvägagångssätt som involverar arkitekter, ingenjörer, entreprenörer, teknikleverantörer och hållbarhetsexperter. Dessutom måste renoveringsprojekt ta hänsyn till livslängden och anpassningsförmågan hos de lösningar de väljer att implementera, så att de förblir effektiva och relevanta i takt med att teknik och miljöstandarder utvecklas. Det kan också finnas en brist på medvetenhet eller expertis om fördelarna med hållbarhet och hur man implementerar hållbara metoder på ett effektivt sätt. Detta inkluderar förståelse för den senaste tekniken, bästa praxis och det föränderliga regleringslandskapet.
• Delade incitament: I uthyrda fastigheter faller kostnaderna för förbättringar ofta på fastighetsägarna, medan fördelarna (t.ex. minskade elräkningar) tillfaller hyresgästerna. Detta delade incitament kan avskräcka ägare från att investera i hållbara uppgraderingar.
• Komplexa och inkonsekventa regler: Regelverket kring hållbarhet inom CRE kan vara komplext och inkonsekvent i olika regioner. Denna inkonsekvens kan skapa förvirring och fungera som ett hinder för att införa enhetliga hållbara metoder. I många regioner saknas också tillräckliga ekonomiska incitament eller regleringstryck för att uppmuntra hållbara metoder inom CRE. Detta inkluderar skatteförmåner, subventioner eller straffavgifter för bristande efterlevnad av miljöstandarder.
• Avsaknad av kvantifierbara fördelar eller mätvärden: Utmaningar med att korrekt mäta och rapportera hållbarhetsmått kan hindra arbetet. Detta inbegriper svårigheter att kvantifiera miljöpåverkan och fördelarna med hållbarhetsinitiativ.
• Långsamt införande av teknik: Det historiskt långsamma införandet av ny teknik och innovationer i den byggda miljön, oavsett om det beror på skepticism, bristande medvetenhet eller motstånd mot att ändra traditionella operativa metoder, fortsätter att försena utvecklingen inom sektorn.

Alternativ till Renovering

Eftersom en betydande del av de befintliga CRE-tillgångarna riskerar att bli överflödiga under de kommande fem åren, kan hyresvärdar och utvecklare välja att använda flera alternativ till renovering när de hanterar underutnyttjade utrymmen:

• Återanvändning: Återanvändning innebär att fastigheter omvandlas till anläggningar för blandad användning, industri, livsvetenskap och sjukvård, eller att butiksytor omvandlas till logistikcenter och servicekontor. Denna strategi ökar tillgångarnas värde och anpassar sig till marknadens krav. Det innebär dock utmaningar när det gäller att bedöma efterfrågan och hantera ekonomiska och miljömässiga komplexiteter. Även om återanvändningsaktiviteten förväntas öka, utgör genomförbara möjligheter till kontorskonvertering fortfarande en liten andel av det totala beståndet av kommersiella lokaler i de flesta regioner, och många fastigheter är dåliga kandidater för återanvändning på grund av begränsningar i deras ursprungliga design.

• Omvandling: Denna strategi omfattar omvandling av kommersiella lokaler av låg kvalitet till bostäder eller omvandling av kontorslokaler till lagerlokaler för e-commerce- sektorn. Omvandlingen till bostäder är vanligtvis kostnadseffektiv och miljövänlig och bidrar till att lösa bostadsbristen i städerna, men kan möta betydande hinder när det gäller kostnads- och regleringsfrågor. Lageromvandling kan bidra till att tillgodose den växande efterfrågan från e-handelssektorn, men medför också betydande negativ miljöpåverkan på grund av rivnings- och byggprocesser, samt sannolikt motstånd från samhället.
• Återuppbyggnad: En fullständig sanering av en plats genom rivning och återuppbyggnad möjliggör en betydande omvandling och kan i slutändan leda till att fastighetsvärdet ökar. Återuppbyggnad kan vara den enda praktiska lösningen om kostnaderna för upprustning anses vara för höga i förhållande till fastighetens värde, eller om säkerhetsaspekter gör att upprustning är opraktisk. Det är dock inte säkert att återuppbyggnad är populärt bland lokala myndigheter på grund av oro för koldioxidutsläpp och miljöpåverkan från nybyggnation. Till exempel har City of London utfärdat ett planeringsråd (ofta en föregångare till bredare planeringslagstiftning) om ”koldioxidoptimering för hela livscykeln” som visar på svårigheten för framtida nybyggnationer att motivera nybyggnation för att ersätta nuvarande byggnadsbestånd med avseende på koldioxidutsläpp.

Dessa alternativ kan vara en framkomlig väg för att omvandla underutnyttjade CRE-utrymmen, och vart och ett har sina tydliga fördelar och utmaningar. Att utvärdera vilken strategi som är bäst lämpad för den aktuella fastigheten kräver noggrant övervägande av marknadsefterfrågan, miljöpåverkan och regelefterlevnad. En livscykelanalys bör användas för att balansera avvägningar mellan inbyggt och operativt kol. Det är viktigt att ta hänsyn till hela livscykeln för byggmaterial och verksamheter, från produktion till avfallshantering, när man bedömer deras totala miljöpåverkan. Detta holistiska synsätt är avgörande för att förstå den verkliga hållbarheten hos renoveringsåtgärder jämfört med nya konstruktioner.

Alla intressenter har en roll att spela

Intressenter som beslutsfattare, fastighetsägare och investerare måste ta sig an utmaningen att göra det befintliga globala byggnadsbeståndet framtidsanpassat för en värld med låga koldioxidutsläpp och omvandla underutnyttjade byggnader till hållbara, livfulla platser. Många intressenter behöver fortfarande vidareutbildas om de långsiktiga fördelarna med hållbarhet, och de måste hålla sig informerade om de föränderliga hållbarhetsstandarderna och bestämmelserna för att säkerställa efterlevnad och maximera nyttan av sina investeringar.

För att övervinna utmaningarna med renovering krävs ett samarbete mellan dessa intressenter, där var och en spelar en distinkt men inbördes relaterad roll.

• Beslutsfattare och tillsynsmyndigheter kan påverka CRE:s hållbarhet genom lagstiftning, erbjuda skatteförmåner för gröna initiativ eller införa påföljder för bristande efterlevnad av miljöstandarder. Sådana regelverk kan bidra till att samordna fastighetsägarnas och hyresgästernas intressen och på så sätt lösa problemet med delade incitament. Regeringar kan hjälpa renoveringsindustrin att utvecklas genom att åta sig storskalig renovering av offentligt ägda byggnader, vilket ger tillväxtmöjligheter för nya marknadsaktörer. De kan också finansiera forskning och utveckling inom hållbar teknik, vilket minskar de totala kostnaderna och riskerna i samband med införandet av sådan teknik.
• Fastighetsägare och byggherrar har möjlighet att initiera hållbara renoveringsprojekt och integrera grön teknik. Deras beslut att inleda projekt för hållbar upprustning kommer att vara beroende av ekonomisk bärkraft, där omedelbara kostnader vägs mot långsiktiga vinster. Utvecklare måste ta hänsyn till den långsiktiga marknadsföringen av sina fastigheter och inse att byggnader med grön teknik och hållbara funktioner blir alltmer efterfrågade. Dessutom har fastighetsägare en unik position när det gäller att förstå de specifika behoven hos sina byggnader och hyresgäster. De kan skräddarsy renoveringsprojekt för att maximera både miljömässiga och ekonomiska resultat.
• Finansinstitut och investerare kan spela en avgörande roll för att minska riskerna med renoveringsinvesteringar genom att erbjuda förmånliga finansieringsalternativ som gröna fastighetsobligationer och värdepapper med säkerhet i inteckningar, samt bidrag eller incitament för hållbara projekt för att hantera de initiala kostnaderna. Detta finansiella stöd gör inte bara dessa projekt mer uppnåeliga utan signalerar också en marknadsförändring mot att värdera hållbarhet, främja bästa praxis och påverka den bredare branschdynamiken.
• Branschorganisationer, miljöorganisationer och yrkesorganisationer kan främja samarbete i hela byggkedjan genom att tillhandahålla plattformar för kunskapsutbyte, fastställa branschstandarder och underlätta nätverkande mellan intressenter. De kan också spela en avgörande roll för att utbilda marknaden om det långsiktiga värdet av hållbarhet, inte bara när det gäller miljöpåverkan utan också i fråga om finansiell avkastning.