Nos précédents articles ont souligné la valeur de la GMAO+ pour les utilisateurs et les gestionnaires de bâtiments. Cependant, certaines des applications les plus attendues de cette technologie s’adressent avant tout aux prestataires de services. Le personnel de maintenance fournit un large éventail de services dans les bâtiments, allant du maintien du fonctionnement des ascenseurs, du suivi et de la gestion des systèmes critiques tels que la plomberie et le CVC, jusqu’à la réalisation de réparations ponctuelles sur les biens immobiliers. Ces services sont pratiquement invisibles, en particulier lorsque la maintenance fonctionne bien. Pourtant, le maintien des disponibilités, l’optimisation de la durée de vie des bâtiments et la réactivité aux demandes des utilisateurs sont autant d’éléments qui génèrent d’importants bénéfices pour les propriétaires de bâtiments, leur permettant d’économiser de l’argent tout en facilitant l’attraction et la fidélisation des locataires.
Une GMAO revêt une importance cruciale dans la maintenance des sites ou portefeuilles complexes. La GMAO centralise toutes les informations essentielles tant sur le personnel de maintenance (y compris les compétences, les horaires de travail, les coordonnées) que sur les actifs (comme des informations sur les garanties, l’historique de la maintenance, l’inventaire des pièces), ce qui permet aux responsables des services généraux d’élaborer des plans de maintenance à long terme et d’établir des flux de travail clairs, des listes de contrôle et des protocoles d’inspection. La composante « bâtiment intelligent » de la GMAO+ a le potentiel d’enrichir ces informations de plusieurs manières, selon les types de capteurs activés.
Améliorer la maintenance réactive
Pour les bâtiments qui dépendent largement de systèmes de capteurs centrés sur l’utilisateur, comme le suivi de l’utilisation et de l’occupation, la valeur de la GMAO+ provient en grande partie de l’amélioration de la connexion entre le prestataire de services et l’utilisateur. Les solutions de bâtiment intelligent donnent habituellement aux utilisateurs l’accès à un éventail de points de contact interactifs (des applications mobiles, des kiosques, p. ex.), qui peuvent également servir d’outil pour soumettre des demandes de service. Une application d’environnement de travail bien développée permettra aux utilisateurs d’entrer non seulement des champs obligatoires, mais aussi des informations contextuelles comme des photographies, susceptibles de donner aux agents de maintenance une meilleure compréhension du problème. Les applications peuvent également permettre au personnel de maintenance de tenir informés les utilisateurs quant à l’état de leurs ordres de travail. En outre, la visualisation en temps réel des informations relatives à l’occupation ou à la réservation peut également aider le personnel de maintenance à planifier ses interventions de sorte à créer un minimum de perturbations.
Lorsqu’un système de suivi du confort tel que vu dans ces colonnes la semaine dernière est également en place, il peut être lié aux systèmes de tickets de maintenance afin d’envoyer automatiquement des alertes lorsque des indicateurs clefs comme l’humidité, les composés organiques volatils ou la température sortent des plages normales. Ces alertes entraînent des recherches plus approfondies, permettant de déterminer quels sont les équipements défectueux, d’établir le besoin de remplacer les filtres à air ou encore de déceler d’autres facteurs qui nuisent à la performance des bâtiments. Elles sont particulièrement utiles pour les opérations de maintenance à distance, puisqu’elles aident les techniciens à planifier leur visite sur place, voire à anticiper les plaintes.
Permettre la maintenance prédictive
Cependant, le véritable potentiel de la GMAO+ dans les opérations de maintenance vient de la mise en relation de la GMAO avec un plus large éventail de capteurs surveillant les principaux actifs du bâtiment. Par exemple, des capteurs peuvent être installés dans les systèmes d’ascenseur d’un bâtiment pour assurer le suivi des performances des différents composants, en mesurant la production de chaleur, la vitesse et les vibrations. Au fil du temps, ces données peuvent être traitées à l’aide de techniques d’apprentissage automatique afin de constituer une base de référence sur le fonctionnement des composants de l’ascenseur (ou, à défaut, sur ses défaillances). Une fois cette base de référence établie, même des écarts mineurs peuvent servir de signaux d’alerte prévenant le personnel des services généraux d’une éventuelle défaillance.
Lorsque l’on contrôle ainsi directement le système plutôt que de se concentrer sur les résultats (comme dans l’exemple ci-dessus), les interventions peuvent être mises en place de manière prédictive plutôt que réactive, ce qui permet de maximiser la durée de fonctionnement et de prolonger la durée de vie de l’actif. Parmi les autres avantages, on peut citer une meilleure gestion des stocks de pièces détachées et une utilisation plus efficiente et plus ciblée du temps des techniciens. Toutefois, l’installation des capteurs, la collecte de données de haute qualité en quantité suffisante et l’embauche de spécialistes des données afin de développer des algorithmes prédictifs solides constituent un investissement important et peuvent ne pas convenir à tous les bâtiments. Ceci étant dit, cette approche — qui crée véritablement un jumeau numérique du bâtiment — est un important pas en avant vers des bâtiments totalement autonomes.
Une meilleure maintenance à tous les niveaux de maturité
Examiner la question de la maintenance nous apprend que les solutions GMAO+ peuvent fournir des informations utiles et un meilleur service à toutes les organisations, peu importe qu’elles se concentrent sur la maintenance réactive, qu’elles s’appuient sur la maintenance conditionnelle ou qu’elles s’orientent vers une maintenance entièrement prédictive. La richesse des données et de l’interface utilisateur de la GMAO, associée aux déclencheurs en temps réel des technologies de bâtiment intelligent, peut améliorer les flux de maintenance et la réactivité, ce qui se traduit par un meilleur bâtiment pour tous.
Ce billet est le septième d’une série d’articles consacrée à la GMAO+. Les articles précédents présentaient le concept de la GMAO+ et un ensemble de sujets relatifs aux bâtiments intelligents. Si vous souhaitez recevoir des notifications vous informant de la parution des futures entrées de cette série ou d’autres ressources Spacewell, veuillez vous inscrire ici.
