El sector inmobiliario comercial está experimentando una presión significativa para actualizar y avanzar hacia la renovación de sus activos debido a varios desafíos como las demandas regulatorias para mejorar el medio ambiente y los cambios en los patrones de trabajo. Estos incluyen el nuevo equilibrio entre el trabajo en casa y en la oficina, un mejor uso de los espacios existentes o incluso la reducción de la demanda de espacio.
Las expectativas de los inquilinos están aumentando, enfatizando la necesidad de que las propiedades promuevan el bienestar, la flexibilidad y la colaboración. Esto requiere transformaciones estratégicas a través de renovaciones sostenibles para reducir las emisiones y mitigar el impacto climático, dada la importante contribución del sector a las emisiones de CO2 globales.
En este artículo, presentamos nuestra última guía, que profundiza en la renovación de edificios. En la guía, exploramos temas como:
- El papel del sector inmobiliario comercial en la mitigación del cambio climático
- Cambios en el entorno operativo del sector inmobiliario comercial
- Incentivos para la renovación
- Mejorar las experiencias laborales a través de la renovación
El Imperativo de la Renovación Sostenible
En la urgente batalla contra el cambio climático, el compromiso global para lograr emisiones netas cero es crucial para prevenir un punto de no retorno de nuestro en el sistema climático.
El Panel Intergubernamental sobre Cambio Climático (IPCC) ha emitido advertencias de que sin reducciones inmediatas y significativas en las emisiones de gases de efecto invernadero, el objetivo de limitar el calentamiento global a cerca de 1.5°C puede volverse inalcanzable.
No sorprende que el sector de la construcción surja como un contribuyente sustancial a las emisiones globales de CO2. Especialmente en muchas ciudades desarrolladas donde los edificios antiguos e ineficientes predominan.
Edificios y cambio climático
Con edificios que tienen ciclos de vida largos y un gran impacto en el calentamiento global, la participación del sector inmobiliario es crucial para alcanzar el net-zero para mediados de siglo. Sin embargo, investigaciones recientes de la ONU sugieren que el sector está significativamente rezagado en el cumplimiento de sus objetivos de descarbonización. De hecho, las emisiones del sector de los edificios y de la construcción aumentaron un 5% entre 2020 y 2021, superando los niveles previos a la pandemia en un 2%.
Fuente: Global CO2 emissions from the operation of buildings in the Net Zero Scenario, 2010-2030
Para alcanzar los objetivos climáticos del Acuerdo de París, el sector de la construcción debe descarbonizarse rápidamente. Actualmente, se espera que dos tercios de los edificios globales aún estén en uso para el 2040, emitiendo CO2 a menos que sean renovados. El Neto Cero requiere un aumento en la eficiencia energética, el uso de energías renovables y la eliminación de los combustibles fósiles. Para el 2030, todas las nuevas construcciones y el 20% de los edificios existentes deben ser de Carbono Cero. Esto exige un aumento cinco veces mayor en la eficiencia energética durante la próxima década, con una reducción del 45% en el consumo de energía por metro cuadrado para el 2030 en comparación con el 2020. Las tasas de renovación son demasiado lentas, con el enfoque principalmente en nuevos edificios sostenibles. La AIE insta al sector a acelerar la renovación a al menos el 3% del inventario de edificios anualmente para cumplir con los objetivos del Acuerdo de París.
El papel del sector inmobiliario comercial en la mitigación del cambio climático
Según datos recientes del Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, los edificios representan un 37% de las emisiones globales de CO2 y con más del 34% de la demanda energética global atribuida a este. En áreas urbanas, el impacto es aún más pronunciado, con los edificios responsables de hasta el 60% de las emisiones generales de carbono.
Además, las proyecciones del World Green Building Council sugieren que el inventario global de edificios se duplicará para 2050. Aumentando aún más la presión sobre el «presupuesto de carbono» mundial.
Fuente: Tracking progress – UN
Si bien una parte significativa de las emisiones de los edificios proviene del proceso de construcción de nuevos edificios, las operaciones de los edificios por sí solas actualmente representan el 26% de las emisiones globales. Dado este impacto sustancial, es necesario priorizar los esfuerzos para descarbonizar los activos inmobiliarios existentes y las carteras actualmente en uso. Abordar las ineficiencias en las operaciones de los edificios es esencial para frenar la importante contribución del sector a las emisiones de gases de efecto invernadero y alinearse con los objetivos globales de mitigación del cambio climático.
¿Por qué Renovar en lugar de Reconstruir?
La renovación de edificios existentes emerge como una estrategia vital para cumplir con los objetivos climáticos globales establecidos en acuerdos como en el de París. Si bien la nueva construcción es significativa, su capacidad para lograr rápidamente las reducciones de emisiones necesarias se ve obstaculizada por las lentas tasas de renovación. Por otro lado, la renovación ofrece una ruta práctica y eficiente en términos de carbono para alcanzar estos objetivos. Al preservar y mejorar las estructuras existentes, se evitan los enormes costos iniciales de carbono asociados con la nueva construcción, alineándose con el imperativo de reducir las emisiones de carbono incorporado de materiales como aluminio, acero y hormigón.
Un caso ejemplar, como la renovación de «The Kensington Building» por parte de AshbyCapital, demuestra el potencial de la renovación. Al reutilizar gran parte de la estructura existente, logró una notable reducción del 35% en el carbono incorporado en comparación con una oficina nueva típica.
Las inversiones en mejoras energéticamente eficientes como el aislamiento, los sistemas HVAC, la iluminación inteligente y la generación de energía renovable pueden generar reducciones sustanciales tanto en los costos relacionados con la energía como en las emisiones operativas diarias en edificios comerciales.
Además, la renovación sigue siendo la estrategia más rentable para la mayoría de los edificios, lo que permite a los propietarios realizar mejoras incrementales sin los costos extensos asociados con la demolición y la construcción nueva. Este enfoque ofrece varias ventajas, incluida una menor demanda de nuevos materiales, requisitos de mano de obra menos intensivos y la capacidad de mantener la ocupación e ingresos por alquiler durante el proceso de renovación. Además, los proyectos de renovación pueden completarse en plazos más cortos, minimizando la interrupción para los inquilinos y garantizando una operación continua, lo que permite a los propietarios adaptarse a las demandas del mercado y mejorar el valor de la propiedad de manera efectiva.
Barreras para el Progreso:
El lento avance del sector inmobiliario comercial en los esfuerzos de sostenibilidad se debe a diversos factores:
- Condiciones del Mercado: Desafíos económicos como la alta inflación, el aumento de las tasas de interés y las interrupciones en la cadena de suministro priorizan las necesidades financieras inmediatas sobre las inversiones en sostenibilidad a largo plazo.
- Costos Iniciales: Las renovaciones sostenibles requieren una inversión inicial sustancial, lo que dificulta su adopción, a pesar de los posibles ahorros a largo plazo en las facturas energéticas.
- Complejidad del Proceso de Renovación: La renovación de edificios existentes es compleja y disruptiva, requiriendo una planificación cuidadosa, colaboración multidisciplinaria y consideración de la compatibilidad y durabilidad de la tecnología.
- Falta de conocimiento y experiencia: Muchos propietarios carecen de conciencia sobre los beneficios de la sostenibilidad y de experiencia en la implementación efectiva de prácticas sostenibles.
- Incentivos Divididos: En propiedades alquiladas, los propietarios asumen los costos de mejora mientras que los inquilinos disfrutan de los beneficios, desalentando a los propietarios a invertir en sostenibilidad.
- Complejidad y Falta de Coherencia Regulatoria: Regulaciones inconsistentes y falta de incentivos financieros dificultan la adopción uniforme de prácticas sostenibles en diferentes regiones.
- Falta de Beneficios o Métricas Cuantificables: Los desafíos para medir y reportar métricas de sostenibilidad dificultan la demostración de los beneficios de las iniciativas de sostenibilidad.
- Lenta Adopción de Tecnología: El escepticismo, la falta de conciencia y la resistencia al cambio retrasan la adopción de nuevas tecnologías en el sector inmobiliario comercial.
Alternativas a la Renovación
Con una parte notable de los activos inmobiliarios existentes enfrentando una posible obsolescencia en los próximos cinco años, los propietarios y desarrolladores tienen varias alternativas a la renovación disponibles:
- Reutilización: La reutilización consiste en transformar los inmuebles en instalaciones de uso mixto o convertir espacios comerciales en centros de distribución y oficinas. Esta estrategia aumenta el valor de los activos y se adapta a las demandas del mercado. Sin embargo, plantea retos a la hora de evaluar la demanda y lidiar con las complejidades económicas y medioambientales.
- Conversión: Esta estrategia implica convertir espacios comerciales de baja calidad en viviendas residenciales o transformar edificios de oficinas en almacenes para el sector del comercio electrónico.
- Reurbanización: Con la reurbanización completa de un edificio a través de su demolición y reconstrucción se consigue una transformación significativa y, en última instancia, se puede aumentar el valor de la propiedad. La reurbanización puede ser la única opción práctica cuando los costes de rehabilitación se consideren demasiado elevados en relación con el valor del inmueble o cuando, por motivos de seguridad, la rehabilitación no resulte factible. Sin embargo, la reurbanización puede ser mal acogida por las autoridades locales debido a la preocupación por las emisiones de carbono y el impacto medioambiental de las nuevas construcciones.
Cada alternativa presenta ventajas y desafíos únicos, que requieren una evaluación cuidadosa de la demanda del mercado, el impacto ambiental y el cumplimiento normativo.Debe aplicarse un análisis de evaluación del ciclo de vida para equilibrar las compensaciones de carbono incorporado y operativo. A la hora de evaluar el impacto medioambiental global, es esencial tener en cuenta la totalidad del ciclo de vida de los materiales de construcción y las operaciones, desde la producción hasta la eliminación.
