El panorama del sector inmobiliario comercial ha cambiado, lo que dificulta las inversiones. Con la dinámica laboral cambiante y la disminución de la demanda de espacios de oficina, muchas propiedades corren el riesgo de volverse obsoletas. Esta transformación ha generado una intensa competencia, creando un mercado para la compra y favoreciendo los espacios de alta calidad.
Los desarrolladores enfrentan decisiones difíciles en medio de incertidumbres, incluidos cambios en la demanda y factores macroeconómicos como la inflación y la escasez de mano de obra, lo que hace que el panorama para 2024 sea incierto. Profundicemos más en este panorama.
El entorno del sector inmobiliario comercial enfoca los incentivos hacia la renovación
El impacto del trabajo híbrido en la demanda de espacio
Los inquilinos y la demanda de espacio cambiaron antes de COVID-19, impulsadas por tendencias como los espacios de coworking y los contratos flexibles de arrendamiento. La pandemia aceleró este cambio, fomentando el trabajo remoto a nivel mundial. Incluso después de disminuir las amenazas de COVID-19, estudios muestran una preferencia por el trabajo híbrido.
Una encuesta de Deloitte realizada en 2023 encontró que el 56% de los adultos empleados trabajan desde casa al menos parte del tiempo, con un 22% trabajando completamente desde casa y un 34% en un horario híbrido. En promedio, los trabajadores con horarios híbridos pasan 3 días en la oficina y 2 días trabajando desde casa. Mientras que el 83% de los trabajadores en una encuesta de Accenture han expresado una preferencia por un modelo de trabajo híbrido en el futuro.
Si bien algunas empresas en Estados Unidos exigen trabajo presencial a tiempo completo, hay una tendencia creciente hacia modelos de elección por parte de los empleados, especialmente entre las empresas públicas y las del Fortune 500. La encuesta Asia Pacific Office Occupier muestra que en Europa y Estados Unidos, la mayoría de los empleadores prefieren el trabajo híbrido. Esta preferencia también se observa entre las empresas de Asia-Pacífico, aunque en menor medida.
La ocupación de oficinas varía globalmente pero permanece por debajo de los niveles pre-pandémicos, lo que lleva a una reevaluación del uso del espacio. A pesar de las políticas de regreso a la oficina, las tasas de vacancia son altas en todo el mundo, alcanzando un récord del 15.9% en el tercer trimestre de 2023, con América del Norte experimentando el mayor aumento donde la vacancia aumentó en 39 puntos básicos trimestre tras trimestre a 21%. Seguido por Europa y Asia Pacífico.
Si bien la demanda reducida presenta desafíos financieros, también presenta oportunidades para el desarrollo sostenible, alineando los activos del sector inmobiliario comercial con los objetivos climáticos y las prácticas de desarrollo urbano. Los propietarios con visión de futuro pueden aprovechar este período de transición para llevar a cabo proyectos de renovación sostenible, mejorando el rendimiento ambiental y el valor a largo plazo.
Repercusiones en los Volúmenes de Arrendamiento y la Rentabilidad de los Alquileres
Las tendencias de demanda de espacio están influyendo en la demanda de arrendamiento a medida que los contratos anteriores a COVID llegan a su renovación. A pesar de una rápida recuperación en los volúmenes de arrendamiento de oficinas a nivel mundial entre el segundo trimestre de 2020 y el cuarto trimestre de 2021, el repunte ha resultado de corta duración. A partir del tercer trimestre de 2023, los volúmenes de arrendamiento eran un 6% más bajos que el año anterior y un 24% por debajo de los promedios del tercer trimestre pre-pandemia.
Fuente: https://www.jll.co.uk/en/trends-and-insights/research/global/gmp/office
Los propietarios esperaban un retorno a los niveles de arrendamiento previos a la pandemia, pero las señales de recuperación son escasas, especialmente con una recesión inminente. Financial Times estimó que para febrero de 2023, solo un tercio de los contratos de arrendamiento de oficinas que vencían entre 2020 y 2030 lo habían hecho. El «retraso en el sistema» inherente enmascaró la realidad de estos efectos a largo plazo durante un tiempo, ya que los contratos a más largo plazo mantenían a los inquilinos en acuerdos firmados antes de que surgiera el COVID-19.
En marzo de 2023, Cushman & Wakefield pronosticó aumentos continuos en la vacancia de oficinas en los Estados Unidos, con tasas esperadas de permanecer altas hasta 2030, superando el umbral “sano” de vacancia del 13%. Pronostican que solo el mercado de los Estados Unidos tendrá 1.1 mil millones de pies cuadrados de espacio de oficina vacante para fines de la década, un aumento del 55% desde los niveles pre-pandémicos. Se proyecta que alrededor de 330 millones de pies cuadrados de espacio de oficina se volverán redundantes para 2030, aproximadamente equivalente a todo el inventario de oficinas del área metropolitana de Washington.
En toda Europa, el análisis de Cushman and Wakefield advierte que los mercados de oficinas enfrentan un riesgo crítico. Sin intervención, una parte sustancial (76%) del inventario de oficinas podría volverse obsoleta para fines de la década. La reubicación de estos activos se ve tanto como una oportunidad como una necesidad para abordar este desafío inminente.
En julio de 2022, Investors Chronicle citó el análisis del economista Stijn Van Nieuwerburgh, revelando que el 73% de los contratos de arrendamiento de oficinas en Nueva York y el 66% en Estados Unidos aún no se habían renovado desde que comenzó la pandemia. Esto indica que los efectos a largo plazo aún se están desarrollando, contribuyendo a tasas de vacancia persistentemente altas que afectan negativamente a las empresas inmobiliarias. JP Morgan advierte que incluso cambios menores en las tasas de vacancia pueden reducir significativamente los retornos de alquiler, con un análisis histórico que muestra una disminución del 2-3% en los ingresos por alquiler por cada cambio de punto en los mercados de Estados Unidos.
Además, algunos inquilinos, como KPMG, se están adaptando a nuevos modelos de trabajo, como lo demuestra su acuerdo de 20 años para mudarse a Two Manhattan West en agosto de 2022. La adopción por parte de KPMG de un modelo de trabajo híbrido los llevó a abandonar tres edificios más antiguos y reducir su espacio de arrendamiento en un 40%.
Presión Regulatoria
La creciente presión de regulaciones y partes interesadas está llevando al mercado inmobiliario comercial a adoptar la sostenibilidad y eficiencia.
A medida que las regulaciones de emisiones se vuelven más estrictas, el cumplimiento se está convirtiendo en una prioridad estratégica para el sector inmobiliario comercial. Muchos países y ciudades están introduciendo leyes de eficiencia energética para edificios. Las Directivas de Construcción de la UE, incluida la Directiva de Rendimiento Energético de los Edificios (EPBD), establecen estándares de alta eficiencia energética para edificios nuevos y renovados. Los edificios no conformes enfrentan restricciones para alquilar o vender, incentivando a los propietarios a invertir en mejoras sostenibles. Estas directivas se alinean con los objetivos más amplios de la UE en materia de sostenibilidad ambiental.
El Gobierno del Reino Unido se ha comprometido a que el país alcance el cero neto para 2050, al igual que Gales, que ha hecho el mismo compromiso; en Escocia, se ha establecido una fecha límite anterior de 2045. Las ciudades están estableciendo objetivos ambiciosos, con un Estándar de Edificios Net-Zero en desarrollo.
La Ley Local 97 de Nueva York establece que los edificios de más de 25,000 pies cuadrados deben cumplir con estrictos límites de emisiones, con penalidades por incumplimiento. De manera similar, el Reino Unido ha implementado el Estándar Mínimo de Eficiencia Energética (MEES), que requiere que los edificios alcancen un estándar mínimo de Certificado de Rendimiento Energético (EPC) de grado E a partir de 2023. Las propiedades que no cumplan con este estándar deben someterse a renovaciones antes de poder ser alquiladas o vendidas. Consultas gubernamentales sugieren que los requisitos de MEES podrían aumentar a un estándar de grado B para 2030 a través de una serie de plazos firmes.
Las regulaciones se están endureciendo a nivel mundial, impulsadas por los compromisos de alcanzar la huella de carbono cero. Políticas como la Ley Local 97 y las directivas de la UE señalan un endurecimiento regulatorio continuo. Todas las partes interesadas del sector inmobiliario comercial no solo deben prepararse para cumplir con las regulaciones actuales, sino también anticipar y adaptarse a criterios ambientales más exigentes para posicionarse en la vanguardia de los desarrollos futuros del mercado.
Compromisos Corporativos con ESG+R
Las empresas públicas mundiales se comprometen cada vez más con el clima, el 96% de las empresas del G250 informan sobre sostenibilidad, según el análisis de KPMG de 2022. Sin embargo, el entorno construido se queda atrás, como lo destacan la World Benchmarking Alliance (WBA) y CDP. Su evaluación revela que el 54% de las empresas aún no han desarrollado un plan de transición climática, y el 44% no ha establecido ningún objetivo para reducir las emisiones.
Una encuesta reciente de Deloitte mostró que el 63% de los líderes empresariales globales de nivel C están profundamente preocupados por el cambio climático, viendo al mundo en un punto de inflexión. Casi todos los encuestados (97%) señalaron impactos negativos en sus empresas, con aproximadamente la mitad reportando interrupciones en los modelos de negocios y las redes de suministro. El análisis de Deloitte destaca la presión adicional de partes interesadas como reguladores, accionistas, consumidores y empleados para tomar medidas.
La pandemia de COVID-19 y los desastres naturales inducidos por el cambio climático han aumentado el enfoque en la planificación de la resiliencia. Esto ha llevado a la integración de consideraciones de resiliencia en los marcos de ESG, con llamamientos a una adición formal de «R» para la resiliencia.
El enfoque intensificado en ESG+R es impulsado por los riesgos cada vez mayores del cambio climático y las crecientes expectativas de inversores, accionistas, inquilinos y el público en general. Los inversores buscan activos con una exposición mínima a los riesgos de transición y los riesgos físicos derivados del clima extremo. Las credenciales ESG están influyendo cada vez más en las preferencias de inquilinos e inversores cuando se trata de selección de propiedades. Los espacios más “sanos”, caracterizados por más luz natural, vegetación, ventilación optimizada y calidad del aire, han demostrado mejorar la salud, la satisfacción y la productividad de los empleados, además de servir como un fuerte indicador de responsabilidad corporativa. Una sólida administración y preparación para emergencias también mitigan los trastornos empresariales derivados de las crisis climáticas y sanitarias.
Para atraer financiamiento, las empresas deben mostrar activos resilientes y estrategias creíbles para alcanzar emisiones netas cero para 2050. No integrar ESG+R en tu estrategia te hace correr el riesgo de perder valor a largo plazo. Las medidas proactivas para mejorar la resiliencia de los activos y reducir las emisiones ofrecen ventajas competitivas, atrayendo inquilinos e inversores.
Ofreciendo Ventajas Competitivas y Mejora de Valor
Estamos presenciando un salto a la calidad en el sector inmobiliario comercial. A medida que las empresas revisan sus carteras y reevalúan sus demandas de espacio, las tendencias predominantes del mercado significan que a menudo tienen muchas opciones al buscar nuevas propiedades. Esto está moldeando cada vez más la forma en que los propietarios adaptan sus estrategias comerciales y prácticas de arrendamiento, centrándose en satisfacer las necesidades en evolución de los inquilinos.
La divergencia entre edificios de oficinas de primera categoría y el resto de edificios es cada vez más pronunciada en la lenta y desigual recuperación del mercado inmobiliario comercial a nivel mundial después de la pandemia. Los propietarios con visión de futuro están preparando de forma proactiva sus propiedades para el futuro invirtiendo en iniciativas de emisiones netas de carbono cero, instalaciones mejoradas y conectividad digital. Estas inversiones proporcionan una ventaja competitiva, mejoran los retornos, animan a los empleados a regresar a la oficina y ayudan en la atracción y retención de talento. Los primeros adoptantes de renovaciones sostenibles pueden disfrutar de alquileres más altos, menor riesgo financiero, mejor acceso a capital y tasas favorables, manteniéndose a la vanguardia en un mercado competitivo.
Con la presión regulatoria en aumento y las corporaciones poniendo un mayor énfasis en la sostenibilidad, las evidencias sugieren que invertir en iniciativas de sostenibilidad puede producir retornos financieros tangibles. Los estudios indican que los inquilinos están dispuestos a pagar una «prima verde» por edificios sostenibles, que tienen una demanda más alta y generan mayores primas de venta y alquiler.
Un estudio del MIT reveló que los inquilinos y compradores están dispuestos a pagar un 8.2% más en alquiler y un 23.7% más por edificios inteligentes que ofrecen experiencias personalizadas para los ocupantes. La Dra. Chegut, autora principal, señaló que los edificios que combinan inteligencia, conectividad y sostenibilidad extraen el mayor valor, con edificios inteligentes, conectados y verdes que demandan alquileres y precios de venta más altos.
El valor de la sostenibilidad se vuelve notablemente pronunciado cuando la demanda de espacios ecológicos supera la oferta. En Hong Kong, donde los espacios de oficina de alta calidad y con certificados verdes son escasos, las primas de alquiler alcanzan el 28% para edificios certificados como LEED Platinum, ya que menos de un tercio del stock de grado A está certificado como verde. Por el contrario, en Singapur, donde el 90% de las oficinas de grado A son verdes, las primas oscilan entre el 4% y el 9%.
Las certificaciones de sostenibilidad y bienestar como LEED, BREEAM o WELL ayudan a proporcionar métricas tangibles y marcos para que las empresas midan y demuestren sus credenciales ambientales y de bienestar más allá de los ahorros de eficiencia y la reducción de costos directamente relacionados. Por el contrario, las propiedades que carecen de tales mejoras corren el riesgo de volverse obsoletas.
Las oficinas situadas en centros urbanos prósperos deberían tener éxito, pero los edificios más antiguos con comodidades obsoletas tendrán cada vez más dificultades para atraer inquilinos, lo que llevará a un exceso de espacio vacante obsoleto que inflará las tasas de vacancia en muchas ciudades. El declive de las oficinas suburbanas es destacado por un análisis reciente de PWC, que coloca a la «oficina suburbana» en última posición para perspectivas de inversión y en penúltimo lugar para perspectivas de alquiler en 2023.
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