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CAFM+ und intelligenter Komfort

Komfort-Monitoring in der Praxis
1. September 2020

Eine Folge der COVID-19-Pandemie ist das gestiegene Interesse an der Überwachung von Luftqualität und Komfort. Angesichts der Besorgnis von Mitarbeitern über eine mögliche Virenbelastung im Büro nehmen ein besseres Verständnis und eine bessere Kommunikation in Bezug auf die Umweltbedingungen einen zentralen Stellenwert bei den Beruhigungsstrategien ein. Viele Unternehmen investieren deshalb in Verbesserungen der HLK- und Filtersysteme, um das Risiko einer Virenübertragung zu verringern. Wie in den vorhergehenden im Rahmen dieser Reihe diskutierten Fällen vereint CAFM+ die Monitoringfähigkeiten intelligenter Gebäudetechnik mit der praktischen Seite von CAFM und stellt so sicher, dass Daten in Aktionen umgewandelt werden.

Gebogene Gebäudefenster

Die Bedeutung der Luftqualität

Die Vorteile einer guten Luftqualität scheinen angesichts einer Krise im Bereich der öffentlichen Gesundheit offensichtlich zu sein, doch bereits vor dem Ausbruch von COVID-19 wurde zunehmend erkannt, dass gesunde Gebäude zu positiven Ergebnissen für Nutzer und Eigentümer gleichermaßen führen.

Eine 2016 in Harvard-Syracuse durchgeführte Studie fand beispielsweise heraus, dass Angestellte in einem Büro mit besserer Belüftung, weniger CO2 und weniger flüchtigen organischen Verbindungen (VOC) eine um 61 bis 101 Prozent bessere kognitive Leistung zeigten als in einem konventionellen/Kontrollbüro1. In einer Literaturstudie geben Muldavin, Miers und McMackin an, dass sog. WELL-Eingriffe ebenfalls die Produktivität um 1-10 % oder mehr pro Eingriff steigern können. Sie fassen ferner Forschungsergebnisse zusammen, die darauf hindeuten, dass ein günstiges physisches Umfeld u. a. die Mitarbeiterfluktuation und Fehlzeiten am Arbeitsplatz reduzieren kann.

Auch Umfragen unter Arbeitnehmern untermauern die Auffassung, dass Komfort und Luftqualität wichtige Vorteile am Arbeitsplatz sind. Die Studie „Future Workplace Wellness“ ergab, dass fast die Hälfte der befragten Mitarbeiter der Meinung war, dass schlechte Luftqualität sie während des Arbeitstages schläfrig macht, während ein Drittel der Mitarbeiter der Meinung war, dass die Temperatur im Büro durchweg zu heiß oder zu kalt war.2

Schließlich legen jüngste Untersuchungen des MIT Real Estate Innovation Lab nahe, dass sich diese Vorteile für die Nutzer auch auf Gebäudeeigentümer erstrecken. Im Durchschnitt werden gesundheitszertifizierte Gebäude in New York City für schätzungsweise 9,87 Dollar mehr pro Quadratmeter vermietet als nicht zertifizierte Gebäude und scheinen auch längere Mietverträge abschließen zu können.3

Diese Studie deutet darauf hin, dass es sich lohnt, in das Monitoring und die Aufrechterhaltung von Komfort und Luftqualität in Bürogebäuden zu investieren. CAFM+ ist zwar keine eigenständige Lösung für diesen Anwendungsfall, kann jedoch eine wichtige Rolle bei der Schaffung einer gesünderen, besseren Büroumgebung spielen.

Überwachung von Komfort und Raumluftqualität

Der erste Schritt zu einer besseren Luftqualität und mehr Komfort ist das Monitoring. Da insbesondere die Wahrnehmung von zu hohen oder zu niedrigen Temperaturen individuell unterschiedlich ist, ist es wichtig, genaue und objektive Messwerte der Bürobedingungen zu erfassen. Moderne Komfortüberwachungsgeräte können eine Vielzahl von Umgebungsbedingungen messen, von Temperatur und Luftfeuchtigkeit bis hin zu CO2, VOC, Radon. Außerdem sind sie sogar in der Lage, einen strukturierten Index des Gesamtkomforts zu erzeugen. Diese Bedingungen werden zeitlich erfasst und können den Gebäudenutzern auch auf Grundrissen mitgeteilt werden, die auf mobilen Apps oder Kiosken angezeigt werden.

Ein gut funktionierendes Lüftungssystem sollte in der Lage sein, die wichtigsten Komfortindikatoren weitgehend konstant zu halten. Eine sorgfältige fortwährende Überwachung kann jedoch dazu beitragen, Schwankungen zu erkennen, die auf Fehlfunktionen des Systems, den Luftstrom blockierende Konstruktionsmerkmale oder menschliche Eingriffe (z. B. ein eigenes Raumheizungsgerät), die sich auf die Gebäudeumgebung auswirken können, hinweisen könnten.

Verwendung von Daten zur Steuerung von Aktionen

Insbesondere dann, wenn die Überwachungsdaten Extremwerte oder Abweichungen im Komfortniveau ermitteln, zeigt sich der Wert von CAFM. Wenn die aufgezeichneten Werte außerhalb des akzeptablen Bereichs liegen, kann intelligente Gebäudetechnik eine Vielzahl von automatischen Reaktionen auslösen. Bei einer Integration in das Gebäudemanagementsystem können Reaktionen im HLK-System ausgelöst werden, z. B. das Hochfahren der Klimaanlage, wenn Räume zu heiß werden. Dieser Auslöser wird jedoch nur dann zu Ergebnissen führen, wenn nicht in der Klimaanlage selbst ein Fehler vorliegt.

In diesem Fall kann die Verknüpfung des Überwachungssystems mit dem CAFM besonders wertvoll sein. Wenn Sensoren Extremwerte ermitteln, können Überwachungssysteme Benachrichtigungen an Techniker oder Gebäudemanager zur Nachverfolgung durch Mitarbeiter senden. Robuste Arbeitsauftragssysteme können den Status des Tickets verfolgen und die verantwortlichen Parteien und ihre Handlungen aufzeichnen. Ausgestattet mit Schlüsselinformationen und einer klaren Verantwortungskette kann das Wartungspersonal schnell auf ein geortetes Problem reagieren, das Problem lösen und Beschwerden der Benutzer vorbeugen. Die Instandhaltungssysteme des CAFM verzeichnen das Problem, sodass wiederkehrende Probleme für eine umfassendere Weiterverfolgung gekennzeichnet werden können.

Langfristige Vorteile

Neben dem Ergreifen von Maßnahmen in Echtzeit können Komfort- und Luftqualitätsdaten zudem zur Unterstützung der vorausschauenden Wartung verwendet werden. Bei der vorausschauenden Wartung verarbeiten Algorithmen des maschinellen Lernens eine Vielzahl von Daten von Geräten oder Umgebungssensoren zusammen mit anderen Eingaben, um eine Vorhersage zum Zeitpunkt des Geräteausfalls zu treffen und die Geräte noch vor einem möglichen Ausfall zu reparieren. Umgebungsbedingungen können sowohl zum Ausfall von Geräten beitragen als auch ein Warnzeichen sein. Das Sammeln dieser Informationen bietet somit wertvolle Kontextdaten für vorausschauende Wartungsalgorithmen und andere Anwendungen des maschinellen Lernens.

Obwohl CAFM im CAFM+-Modell für Komfort und Luftqualität eine weniger sichtbare Rolle spielt als in einigen der anderen von uns besprochenen Anwendungsfälle können wir den Wert der Überwachung erst dann vollständig nutzen, wenn Daten zu konkreten Maßnahmen führen. Insbesondere wenn es um die Gesundheit und den Komfort der Benutzer geht, wollen wir uns nicht mit der bloßen Diagnose eines Problems begnügen, sondern sicherstellen, dass die richtige Person informiert wird und Schritte zur Lösung des Problems einleitet.

Dieser Beitrag ist Teil 6 einer laufenden Serie über CAFM+. In früheren Blog-Beiträgen wurde das Konzept CAFM+ vorgestellt und zahlreiche Themen zu intelligenter Gebäudetechnik behandelt. Wenn Sie Benachrichtigungen über zukünftige Ergänzungen dieser Serie und andere Spacewell-Wissensinhalte erhalten möchten, melden Sie sich bitte hier an.

  1. Muldavin, Miers und McMackin (2017). „Buildings emerge as drivers of health and profits“ Corporate Real Estate Journal Vol. 7 No. 2, pp. 177-193.

  2. View (2019). Future Workplace Wellness Study.

  3. Sadikin und DeWeess (2020). „The Impact of Healthy Buildings: Rental Prices and Market Dynamics in Commercial Office Markets“

Von Nicole Weygandt, Ph.D.

Leiterin Strategische Entwicklung bei Spacewell

Dr. Weygandt ist Leiterin Strategische Entwicklung bei Spacewell und verfügt über Berufserfahrung in den Bereichen Finanzen, Energie und Hochschulbildung. Zuvor arbeitete sie als Forschungsleiterin bei der Projektfinanzierungs-Beratungsfirma Taylor-DeJongh und hatte Forschungsstipendien an der Princeton University und der Northwestern University. Dr. Weygandt erhielt ihren Doktortitel von der Cornell University und hat Abschlüsse von der Georgetown University und der University of Chicago.

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