Kommersiella fastigheter brukade vara en ”enkel” investering, med långa hyresavtal och stabil, förutsägbar avkastning, men landskapet för kontorsfastigheter har förändrats på djupgående sätt. Marknaden genomgår nu en betydande omvandling, med en betydande andel kontorslokaler som riskerar att bli obsoleta på grund av förändrade arbetsuppgifter, minskad efterfrågan på lokaler och intensiv konkurrens, vilket leder till en köparens marknad och en flykt till kvalitet på många geografiska marknader.
De många utmaningar och osäkerhetsfaktorer som sektorn står inför sätter betydande press på den operativa lönsamheten och fastighetsintäkterna, vilket tvingar utvecklare att fatta tuffa beslut på alla geografiska och vertikala marknader. Utsikterna för sektorn är fortfarande dystra för 2024, eftersom den brottas med de långsiktiga förändringarna i efterfrågan, liksom makrofaktorer som inflationstryck, monetära åtstramningar av många av de stora centralbankerna och arbetskraftsbrist.
En utmanande driftsmiljö för CRE förändrar incitamenten för renovering
Hybridarbetets inverkan på efterfrågan på utrymme
Hyresgästernas prioriteringar och efterfrågan på lokaler hade redan börjat förändras före covid-19-pandemin, med framväxten av kontorshotell, kortare hyresavtal och pay-as-you-go-flexibilitet. Sedan laddades marknaden upp av effekterna av covid-19-pandemin när ett massivt experiment med distansarbete tvingades på företag över hela världen nästan över en natt. Trots det avtagande hotet från COVID-19 och slutet på nedstängningarna visar många studier och undersökningar från de senaste två åren en tydlig preferens bland respondenterna att behålla den flexibilitet som hybridarbete erbjuder.
En Deloitte-undersökning från 2023 visade att 56 % av de vuxna anställda arbetar hemifrån åtminstone ibland, med 22 % som arbetar helt hemifrån och 34 % med ett hybridschema. I genomsnitt tillbringar hybridarbetare 3 dagar på kontoret och 2,6 dagar hemma. Även om 83 % av arbetstagarna i en Accenture-undersökning har uttryckt en preferens för en hybridarbetsmodell i framtiden.
Medan analys indikerar att cirka 39% av amerikanska företag kräver heltidsnärvaro på plats, finns det en ökande trend mot modeller för valfrihet för anställda, särskilt i offentliga företag och bland Fortune 500-företag. CBRE:s 2022 Asia Pacific Occupier Survey indikerar att i Europa och USA stödjer de flesta arbetsgivare hybridarbete som den föredragna strategin. Detta är också fallet bland Också företag i Asien och Stillahavsområdet, men i mindre utsträckning.
Övergången till hybrid- eller distansarbete har oundvikligen lett till en aldrig tidigare skådad minskning av efterfrågan på kontorslokaler, och i de flesta globala städer ligger antalet besökare i kontorsbyggnader fortfarande långt under nivåer före pandemin, vilket föranleder ett behov av omvärdering av utrymmesanvändningen.
Kontorssysselsättningen i Europa och Mellanöstern har enligt uppgift återgått till 70–90%, och ännu högre i vissa asiatiska städer. Den ligger dock kvar runt 50 % i USA, enligt uppgifter från säkerhetsföretaget Kastle Systems. När företagen hittar en optimal balans under de närmaste åren kommer kontorsutnyttjandet och det utrymme som behövs per anställd att nå en ny jämvikt som i slutändan kan minska efterfrågan på kontorsutrymme per anställd med upp till 15% från normerna före pandemin.
Dessa trender återspeglas också i den senaste rapporteringen om vakansgraden för kommersiella kontor. Trots att företag som Zoom och IBM har infört olika ”återvänd till kontoret”-mandat för kontorsanställda, ligger vakansgraden i alla regioner långt över de normer som gällde före pandemin. Vakansgraden för kontor steg till en ny global rekordnivå på 15,9 procent under Q3 202326, med den största ökningen i Nordamerika, där vakansgraden ökade med 39 punkter kvartal över kvartal till 21,0 procent, följt av Europa och Asien och Stillahavsområdet.
Dessa snabba förändringar innebär både en utmaning och en möjlighet för fastighetsmarknaden att bidra till att begränsa klimatförändringarna och förnya sina utrymmen. Samtidigt som minskad efterfrågan på utrymme har tydliga negativa konsekvenser för den finansiella avkastningen, öppnar det också dörrar för innovativa, hållbara ombyggnationer som omformar utrymmen för flexibilitet och samarbete. Denna övergångsperiod kan vara avgörande för att anpassa CRE-tillgångarna närmare målen för begränsning av klimatförändringarna och hållbara stadsutvecklingsmetoder. För framsynta ägare och utvecklare kan minskad kontorsbeläggning vara en idealisk tidpunkt för att genomföra hållbara renoveringsprojekt, vilket förbättrar byggnadens miljöprestanda och långsiktiga värde.
Effekter på uthyrningsvolymer och hyresavkastning
Trender i efterfrågan på lokaler har en dominoeffekt på efterfrågan på hyreskontrakt när hyreskontrakt som ingåtts före covid-19 förnyas. De globala hyresvolymerna för kontor återhämtade sig snabbt mellan Q2-2020 och Q4-2021 när nedstängningarna lättade, men återhämtningen har visat sig vara kortlivad. Vid tredje kvartalet 2023 var volymerna enligt uppgift 6% lägre än ett år tidigare, och hela 24% lägre än genomsnittet för det tredje kvartalet före pandemin.
Hyresvärdarna hade hoppats att uthyrningsaktiviteten skulle börja återgå till nivåerna före pandemin, men det finns få tecken på att så kommer att ske, särskilt med hotet om en recession i bakgrunden. Det råder nu ingen tvekan om att den underliggande efterfrågan har minskat sedan pandemin började. Financial Times uppskattade att i februari 2023 hade endast en tredjedel av de kontorshyresavtal som skulle löpa ut mellan 2020 och 2030 gjort det. Den inneboende ”fördröjningen i systemet” dolde verkligheten av dessa långsiktiga effekter under en tid, eftersom långfristiga hyresavtal låste in hyresgäster i avtal som undertecknats innan COVID-19 uppstod.
I mars 2023 uppskattade Cushman & Wakefield att kontorsvakanserna i USA skulle fortsätta att öka under de kommande åren för att sedan långsamt minska fram till 2030, med vakansgrader som nära speglar de nivåer vi ser idag i slutet av årtiondet och som överstiger vad som anses vara en sund vakansgrad på 13%. Företagets ledning säger att enbart den amerikanska marknaden nu är på väg att ha 100 miljoner kvadratmeter lediga kontorslokaler i slutet av decenniet, vilket är 55% mer än före pandemin. Företaget uppskattar att cirka 30 miljoner kvadratmeter kontorsyta kommer att ha blivit överflödig i slutet av decenniet. För att sätta detta i perspektiv uppskattar företaget att detta ungefär motsvarar hela kontorsbeståndet i Washingtons storstadsområde.
En liknande bild framträder i stora delar av Europa, med en motsvarande analys av effekterna av vakansgraden för europeiska kontor av Cushman and Wakefield som drar slutsatsen att:
“Kontorsmarknaderna i Europa riskerar att se en betydande del (76%) av kontorsmassan föråldrad i slutet av årtiondet om inte åtgärder vidtas nu. Att ompositionera dessa tillgångar är en verklig möjlighet och på många sätt en nödvändighet.”
I en rapport från juli 2022 citerar Investors Chronicle en analys av ekonomen Stijn Van Nieuwerburgh som visade att ”73 procent av kontorsavtalen i New York och 66 procent i USA inte har förnyats sedan pandemin började”, vilket gör det tydligt att mycket av denna långsiktiga effekt fortfarande har att spela ut. De ihållande höga vakansgrader vi ser har betydande negativa konsekvenser för fastighetsbolagen. JP Morgan rapporterar att även små förändringar i vakansgraden kan ha en stor inverkan på företagens hyresintäkter, och en analys av historiska hyrespriser under de senaste 25 åren indikerar en minskning av hyresintäkterna med 2–3 procent för varje procentenhets förändring i vakansgraden på de amerikanska marknaderna.
Hyresvärdarna märker också att vissa hyresgäster får nöja sig med mycket mindre utrymme. I augusti 2022 tecknade KPMG till exempel ett 20-årigt avtal om att flytta till Two Manhattan West, en skyskrapa i New York som förväntas öppna nästa år i utkanten av Hudson Yards. KPMG, som har infört en hybrid arbetsmodell, lämnar tre äldre byggnader och minskar sin hyresyta med 40 procent.
Regleringstryck
Ökade krav från myndigheter och intressenter på hållbara och effektiva byggmetoder driver CRE-marknaden mot ett mer miljömedvetet förhållningssätt.
Med en allt striktare reglering av utsläpp kommer rapporteringsskyldigheter och efterlevnad att bli en allt viktigare strategisk fråga för CRE under de kommande åren. Flera länder och kommuner håller på att införa energieffektivitetslagar för befintliga byggnader.
Europeiska unionens (EU) byggdirektiv fastställer stränga standarder för energieffektivitet i byggnader i alla medlemsländer. En av de viktigaste är direktivet om byggnaders energiprestanda (EPBD), som föreskriver att alla nya byggnader måste vara nästan energineutrala vid slutet av 2050. Dessutom måste befintliga byggnader som genomgår större renoveringar nu förbättra sin energiprestanda. Byggnader som inte uppfyller dessa standarder får restriktioner när det gäller uthyrning eller försäljning, vilket ger ägarna incitament att investera i hållbara uppgraderingar. Den övergripande effekten av dessa direktiv är att styra CRE-marknaden mot lägre koldioxidutsläpp och högre energieffektivitet, i linje med EU:s bredare mål för miljömässig hållbarhet och koldioxidneutralitet.
Den brittiska regeringen har åtagit sig att landet ska vara netto noll senast 2050 tillsammans med Wales som har gjort samma åtagande; i Skottland har en tidigare tidsfrist till 2045 satts. Många regionala städer har antagit mer ambitiösa mål för 2030. En ny standard för byggnader med nollutsläpp av koldioxid utvecklas för närvarande av ett branschpartnerskap som omfattar UKGBC, Carbon Trust, RIBA och RICS. Detta kommer att gälla för både befintliga och nya byggnader av alla slag.
New York har antagit Local Law 97, som innebär att byggnader över 2 300 kvadratmeter måste uppfylla allt strängare utsläppstak, och de som inte uppfyller kraven kommer att få betala böter. Storbritannien införde nyligen Minimum Energy Efficiency Standard (MEES), som från 2023 kräver att byggnader uppnår en lägsta standard för Energy Performance Certificate (EPC) på E (på en skala från A (bäst) till G). Byggnader som inte uppfyller denna standard måste renoveras innan de kan hyras ut eller säljas efter tidsfristen. Till 2030, om regeringens samråd är en vägledning, skulle MEES kunna skärpas till ett B-betyg genom en rad hårda tidsfrister.
CRE-marknaden är redo att möta allt strängare regler, drivet av växande globala åtaganden om netto-noll mål. Utvecklingen av policyer som New Yorks Local Law 97 och de bredare EU-direktiven ger en stark signal om att lagkraven kommer att fortsätta att skärpas. CRE-intressenter bör inte bara förbereda sig för att uppfylla gällande bestämmelser utan också förutse och anpassa sig till mer krävande miljökriterier för att positionera sig i framkant av den framtida marknadsutvecklingen.
Företagens åtaganden avseende ESG+R (Resiliens för miljö, sociala frågor och styrning)
Antalet globala börsnoterade företag som gör klimatåtaganden har ökat stadigt under de senaste åren. Enligt en analys från 2022 av KPMG har andelen hållbarhetsrapportering bland världens 250 ledande företag ökat till 96 procent, och rapporteringsgraden förväntas öka ytterligare när nya regler om icke-finansiell rapportering införs. Men när det gäller den byggda miljön är det många företag som släpar efter. En nyligen genomförd utvärdering av World Benchmarking Alliance (WBA) och CDP, ett ledande system för miljöinformation, visade till exempel att 54 % av de utvärderade företagen ännu inte har tagit fram en plan för klimatomställning och att 44 % fortfarande inte ens har satt upp några mål för minskade utsläpp.
Enligt en nyligen genomförd undersökning från Deloitte är 63 % av de globala företagsledarna på C-nivå ”mycket oroade” över klimatförändringarna och anser att världen befinner sig vid en brytpunkt40. Nästan alla tillfrågade (97 %) uppgav att deras företag redan har påverkats negativt av klimatförändringarna, och ungefär hälften sa att deras verksamhet har påverkats (t.ex. störningar i affärsmodeller och globala leverantörsnätverk). Deloittes analys pekar också på att intressentgrupper som tillsynsmyndigheter, aktieägare, konsumenter och anställda alla ökar trycket på att agera.
Nya kriser som covid-19-pandemin och klimatförändringsintensifierade naturkatastrofer har också lett till ökad uppmärksamhet kring resiliensplanering. Som ett resultat av detta införlivas överväganden kring resiliens alltmer i ESG-ramverk, och många efterlyser ett formellt tillägg av ”R” för resiliens.
Det ökade fokuset på ESG+R drivs på av både ökade klimatrisker och stigande förväntningar från investerare, aktieägare, hyresgäster och allmänheten. Investerare söker tillgångar med minimerad exponering mot omställningsrisker som koldioxidskatter och energiprisvolatilitet samt fysiska risker från extremt väder. Som vi kommer att gå vidare med kan ESG-meriter i allt högre grad påverka hyresgästers och investerares preferenser när det gäller val av fastighet, eftersom hälsosammare utrymmen med mer naturligt ljus, grönska, optimerad ventilation och luftkvalitet har visat sig förbättra de anställdas hälsa, tillfredsställelse och produktivitet, samt vara en stark indikator på företagens ansvar. Stark styrning och krisberedskap bidrar också till att mildra störningar i verksamheten till följd av klimat- och hälsokriser.
För att attrahera kapital- och skuldfinansiering kommer företagen att behöva visa upp motståndskraftiga tillgångar och trovärdiga strategier för att nå nettonollutsläpp före 2050 i linje med klimatforskarnas rekommendationer. I slutändan riskerar organisationer som inte lyckas integrera ESG+R i sin portföljstrategi att förstöra långsiktigt värde i stället för att skapa det. De som vidtar proaktiva åtgärder för att förbättra tillgångarnas sociala, miljömässiga och ekonomiska motståndskraft samtidigt som de minskar utsläppen kommer att få konkurrensfördelar som lockar hyresgäster och investerare.
Konkurrensfördelar och värdeskapande
Vi bevittnar en ”flykt till kvalitet” inom CRE-sektorn. När företag ser över sina portföljer och omvärderar sina utrymmesbehov innebär rådande marknadstrender att de ofta är bortskämda med valmöjligheter när de söker efter nya fastigheter. Detta påverkar i allt högre grad hur hyresvärdarna anpassar sina affärsstrategier och metoder för uthyrning, med fokus på att tillgodose hyresgästernas föränderliga behov.
Skillnaden mellan förstklassiga och andraklassiga kontorsfastigheter blir allt tydligare i den globala fastighetsmarknadens långsamma och ojämna återhämtning efter pandemin. Progressiva ägare arbetar proaktivt för att framtidssäkra sina fastigheter och fördubblar investeringarna i åtgärder för nollutsläpp av koldioxid, förbättrade bekvämligheter och digitala anslutningsmöjligheter. Sådana investeringar visar sig vara avgörande för att säkra en konkurrensfördel, förbättra framtida avkastning, locka anställda tillbaka till kontoret och hjälpa företag att locka till sig och behålla talanger. Tidiga användare av hållbara renoveringar kan dra nytta av högre hyror, minskad finansiell risk, förbättrad tillgång till kapital, tillgång till mer förmånliga räntor och överallt ligga ”före i kön” på en alltmer konkurrensutsatt marknad.
I takt med att lagstiftningstrycket ökar och företagen prioriterar hållbarhetsfrågor allt högre, växer bevisen fram för att investeringar i hållbarhetsrelaterade åtgärder kan ge mätbar ekonomisk avkastning. Flera studier visar nu att hyresgäster i allt högre grad är villiga att betala en ”grön premie” för mer hållbara byggnader, och att bevisligen hållbara byggnader är mer efterfrågade och ger högre försäljnings- och hyrespremier.
JLL:s rapport Decarbonizing the Built Environment44 visade att 63 % av ledande investerare är helt överens om att gröna strategier kan leda till högre beläggningsgrad, högre hyror, högre hyresgästbehållande och totalt sett högre värde.
En MIT-studie visade också att köpare och hyresgäster kommer att betala 8,2 % mer i hyra och 23,7 % mer för smarta byggnader med personliga användarupplevelser. ”Smarta, uppkopplade och gröna byggnader har 8,2 % högre hyra än byggnader utan dessa funktioner. Och de handlas för 23,7 % mer än byggnader utan dessa egenskaper. Det största värdet utvinns när intelligent, smart, uppkopplad och grön kombineras”, enligt rapportens huvudförfattare, Dr. Chegut.
Det mervärde som hållbarhet ger kan vara särskilt betydande i fall där efterfrågan på hållbara lokaler är större än utbudet. Till exempel leder bristen på högkvalitativa, miljöcertifierade kontorslokaler till hyrespremier i Hong Kong. Här är mindre än en tredjedel av kontorsbeståndet i klass A miljöcertifierat, vilket leder till hyrespremier på 28% för LEED Platinum-certifierade byggnader. I Singapore, där 90% av kontorsbeståndet i klass A är grönt, är hyrespremierna däremot lägre, mellan 4% och 9%. På liknande sätt fann UBS forskning som undersökte över 1 800 fastighetstransaktioner mellan 2010 och 2022 i New York och London att värderingar och hyror för gröncertifierade kontorsbyggnader gav ”gröna premier på 17% jämfört med icke-certifierade motsvarigheter.
Gröna och välbefinnande certifieringar såsom LEED, BREEAM eller WELL hjälp till att tillhandahålla konkreta mått och ramverk för företag att mäta och visa sin miljö och välbefinnande utöver de direkt kopplade effektivitetsbesparingarna och kostnadsminskningarna.
Omvänt riskerar fastigheter som saknar sådana uppgraderingar att bli föråldrade. I en nyligen genomförd undersökning fann BCG att många kontorsbyggnader riskerar att bli ”zombies” – med lågt utnyttjande, höga vakansnivåer och en finansiell bärkraft som snabbt försvinner. Därför kan det vara ett kortsiktigt beslut för fastighetsägare att inte investera tillräckligt i renovering, tekniska framsteg eller bekvämligheter.
En nyligen genomförd studie av Cushman & Wakefield visar att högkvalitativa lokaler stod för över hälften (54%) av den totala efterfrågan på europeiska kontor mellan 2019-2022. Savills beräknar samtidigt att 91% av alla nyuthyrda lokaler i City of London under året fram till juni är ”grade-A” jämfört med ett långsiktigt genomsnitt på 67% före pandemin.
Kontor belägna i blomstrande stadskärnor bör klara sig bra, men äldre byggnader med föråldrade bekvämligheter kommer att få allt svårare att locka hyresgäster, vilket leder till ett överflöd av föråldrade lediga lokaler som kommer att öka den totala vakansgraden i många städer. Nedgången för kontor i förorter belyses av PWC:s senaste analys, som rankar ”kontor i förorter” på sista plats för investeringsutsikter och näst sista plats för hyresutsikter 2023.
