{"id":29200,"date":"2024-04-19T10:30:00","date_gmt":"2024-04-19T08:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/spacewell.com\/?p=29200"},"modified":"2024-06-07T14:34:14","modified_gmt":"2024-06-07T12:34:14","slug":"comment-levolution-de-lenvironnement-de-limmobilier-commercial-encourage-les-investissements-de-renovation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spacewell.com\/fr\/ressources\/blog\/comment-levolution-de-lenvironnement-de-limmobilier-commercial-encourage-les-investissements-de-renovation\/","title":{"rendered":"Comment l&rsquo;\u00e9volution de l&rsquo;environnement de l&rsquo;immobilier commercial encourage les investissements de r\u00e9novation"},"content":{"rendered":"<div class=\"gb-container gb-container-9f157fc0 gb-container-5731d80c\">\n\n<p>L&rsquo;immobilier commercial \u00e9tait autrefois un investissement \u00ab&nbsp;facile&nbsp;\u00bb, avec des baux \u00e0 long terme et un retour sur investissement stable et pr\u00e9visible, mais le paysage de l&rsquo;immobilier de bureaux a profond\u00e9ment chang\u00e9. Le march\u00e9 est aujourd&rsquo;hui en pleine mutation, une grande partie des espaces de bureaux risquant de devenir obsol\u00e8tes en raison de l&rsquo;\u00e9volution de la nature du travail, de la baisse de la demande d&rsquo;espace et de l&rsquo;intensit\u00e9 de la concurrence, ce qui a entra\u00een\u00e9 un march\u00e9 d&rsquo;acheteurs et une orientation vers la qualit\u00e9 sur de nombreux march\u00e9s g\u00e9ographiques.<\/p>\n\n\n\n<p>La myriade de d\u00e9fis et d&rsquo;incertitudes auxquels le secteur est confront\u00e9 exerce une pression significative sur les fondamentaux op\u00e9rationnels et les revenus immobiliers, obligeant les promoteurs \u00e0 prendre des d\u00e9cisions difficiles sur tous les march\u00e9s g\u00e9ographiques et verticaux. Les perspectives du secteur restent sombres pour 2024, car il est confront\u00e9 \u00e0 des changements \u00e0 long terme de la demande, ainsi qu&rsquo;\u00e0 des facteurs macro\u00e9conomiques tels que les pressions inflationnistes, le resserrement mon\u00e9taire par de nombreuses grandes banques centrales et les p\u00e9nuries de main-d&rsquo;\u0153uvre.<\/p>\n\n\n\n<!--HubSpot Call-to-Action Code --><span class=\"hs-cta-wrapper\" id=\"hs-cta-wrapper-f635e575-c651-4171-b7e3-240ae3b1d44e\"><span class=\"hs-cta-node hs-cta-f635e575-c651-4171-b7e3-240ae3b1d44e\" id=\"hs-cta-f635e575-c651-4171-b7e3-240ae3b1d44e\"><!--[if lte IE 8]><div id=\"hs-cta-ie-element\"><\/div><![endif]--><a href=\"https:\/\/cta-redirect.hubspot.com\/cta\/redirect\/437281\/f635e575-c651-4171-b7e3-240ae3b1d44e\" ><img decoding=\"async\" class=\"hs-cta-img\" id=\"hs-cta-img-f635e575-c651-4171-b7e3-240ae3b1d44e\" style=\"border-width:0px;\" src=\"https:\/\/no-cache.hubspot.com\/cta\/default\/437281\/f635e575-c651-4171-b7e3-240ae3b1d44e.png\"  alt=\"Guide sur la r\u00e9novation durable dans l&#39;immobilier commercial\"\/><\/a><\/span><script charset=\"utf-8\" src=\"https:\/\/js.hscta.net\/cta\/current.js\"><\/script><script type=\"text\/javascript\"> hbspt.cta.load(437281, 'f635e575-c651-4171-b7e3-240ae3b1d44e', {\"useNewLoader\":\"true\",\"region\":\"na1\"}); <\/script><\/span><!-- end HubSpot Call-to-Action Code -->\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-un-environnement-d-exploitation-difficile-pour-l-immobilier-commercial-oriente-les-mesures-d-incitation-vers-la-modernisation\">Un environnement d&rsquo;exploitation difficile pour l\u2019immobilier commercial oriente les mesures d&rsquo;incitation vers la modernisation<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-impact-du-travail-hybride-sur-la-demande-d-espace\">Impact du travail hybride sur la demande d&rsquo;espace<\/h3>\n\n\n\n<p>Les priorit\u00e9s des locataires et les mod\u00e8les de demande d&rsquo;espace avaient d\u00e9j\u00e0 commenc\u00e9 \u00e0 changer avant la pand\u00e9mie de COVID-19, avec l&rsquo;\u00e9mergence des espaces de <em>coworking<\/em>, des baux \u00e0 plus court terme et de la flexibilit\u00e9 du paiement \u00e0 l&rsquo;utilisation. Le march\u00e9 a ensuite \u00e9t\u00e9 dop\u00e9 par les effets de la pand\u00e9mie de COVID-19, une exp\u00e9rience massive de travail \u00e0 distance ayant \u00e9t\u00e9 impos\u00e9e aux entreprises du monde entier presque du jour au lendemain. Malgr\u00e9 l&rsquo;affaiblissement de la menace du COVID-19 et la fin des mesures de confinement, de nombreuses \u00e9tudes et enqu\u00eates r\u00e9alis\u00e9es au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es montrent que les personnes interrog\u00e9es pr\u00e9f\u00e8rent nettement conserver la flexibilit\u00e9 qu&rsquo;offre le travail hybride.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Une \u00e9tude Deloitte r\u00e9alis\u00e9e en 2023 a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que <strong>56 % des adultes employ\u00e9s travaillent \u00e0 domicile au moins une partie du temps, <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/us\/en\/insights\/industry\/telecommunications\/connectivity-mobile-trends-survey\/2023\/hybrid-work-challenges-statistics.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">22 % travaillant enti\u00e8rement \u00e0 domicile et 34 % selon un sch\u00e9ma hybride<\/a><\/strong>. En moyenne, les travailleurs hybrides passent 3 jours au bureau et 2,6 jours \u00e0 la maison. Une autre \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e par Accenture montre que <a href=\"https:\/\/www.accenture.com\/gb-en\/insights\/consulting\/future-work\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">83 % des travailleurs interrog\u00e9s ont exprim\u00e9 leur pr\u00e9f\u00e9rence pour un mod\u00e8le de travail hybride \u00e0 l&rsquo;avenir<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Alors que l&rsquo;analyse indique qu&rsquo;environ <strong>39 % des entreprises am\u00e9ricaines imposent une pr\u00e9sence sur site \u00e0 temps plein<\/strong>, on observe une tendance croissante vers des mod\u00e8les de choix des employ\u00e9s, en particulier dans les entreprises publiques et parmi les entreprises du classement Fortune 500. L&rsquo;<a href=\"https:\/\/www.cbre.com\/insights\/reports\/apac-office-occupier-sentiment-survey-2022\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u00e9tude <em>2022 Asia Pacific Occupier Survey<\/em> <\/a>&nbsp;de CBRE indique qu&rsquo;en Europe et aux \u00c9tats-Unis, la plupart des employeurs privil\u00e9gient le travail hybride. Et c&rsquo;est le cas \u00e9galement parmi les entreprises d&rsquo;Asie-Pacifique, mais dans une moindre mesure.<\/p>\n\n\n\n<p>La transition vers le travail hybride ou \u00e0 distance a in\u00e9vitablement entra\u00een\u00e9 une baisse sans pr\u00e9c\u00e9dent de la demande d&rsquo;espaces de bureaux en g\u00e9n\u00e9ral, et la fr\u00e9quentation des immeubles de bureaux dans la plupart des villes du monde reste bien en de\u00e7\u00e0 des niveaux d&rsquo;avant la pand\u00e9mie, ce qui n\u00e9cessite une r\u00e9\u00e9valuation de l&rsquo;utilisation de l&rsquo;espace.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le taux d&rsquo;occupation des bureaux en Europe et au Moyen-Orient serait revenu \u00e0 70-90%<\/strong>, voire plus dans certaines villes asiatiques. Toutefois, il reste aux alentours de 50 % aux \u00c9tats-Unis, <a href=\"https:\/\/www.kastle.com\/safety-wellness\/getting-america-back-to-work\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">selon les donn\u00e9es de la soci\u00e9t\u00e9 de cartes \u00e0 puce Kastle Systems<\/a>. Au fur et \u00e0 mesure que les entreprises trouveront un \u00e9quilibre optimal au cours des prochaines ann\u00e9es, l&rsquo;utilisation des bureaux et l&rsquo;espace n\u00e9cessaire par travailleur atteindront un nouvel \u00e9quilibre qui pourrait \u00e0 terme r\u00e9duire la demande d&rsquo;espace de bureaux par employ\u00e9 de <a href=\"https:\/\/www.cbre.com\/insights\/books\/us-real-estate-market-outlook-2023\/office-occupier\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">15 % par rapport aux normes pr\u00e9pand\u00e9miques<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces tendances sont aussi largement refl\u00e9t\u00e9es dans les derniers rapports sur les taux d&rsquo;inoccupation des bureaux commerciaux.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien que plusieurs entreprises, telles que Zoom ou IBM, aient demand\u00e9 \u00e0 leurs employ\u00e9s de retourner au bureau, les taux d&rsquo;inoccupation dans toutes les r\u00e9gions se situent bien au-dessus des normes pr\u00e9-pand\u00e9miques. <strong>Les taux d&rsquo;inoccupation des bureaux ont atteint un nouveau record mondial de <a href=\"https:\/\/www.jll.africa\/en\/trends-and-insights\/research\/global\/gmp\/office\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">15,9 % au troisi\u00e8me trimestre 2023<\/a>,<\/strong> avec la plus forte augmentation enregistr\u00e9e en Am\u00e9rique du Nord, o\u00f9 l&rsquo;inoccupation a augment\u00e9 de <a href=\"https:\/\/www.us.jll.com\/content\/dam\/jll-com\/documents\/pdf\/research\/americas\/us\/jll-us-office-outlook-q3-2023.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">39 points de base d&rsquo;un trimestre \u00e0 l&rsquo;autre pour atteindre 21,0 %<\/a>, suivie de l&rsquo;Europe et de l&rsquo;Asie-Pacifique.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces changements rapides repr\u00e9sentent \u00e0 la fois un d\u00e9fi et une opportunit\u00e9 pour le march\u00e9 de l&rsquo;immobilier commercial en contribuant \u00e0 l&rsquo;att\u00e9nuation du changement climatique et en r\u00e9imaginant leurs espaces. Si la r\u00e9duction de la demande d&rsquo;espace a des cons\u00e9quences n\u00e9gatives \u00e9videntes sur les rendements financiers, elle ouvre \u00e9galement la voie \u00e0 des r\u00e9am\u00e9nagements novateurs et durables qui redessinent les espaces pour les rendre plus flexibles et plus propices \u00e0 la collaboration. Cette p\u00e9riode de transition peut \u00eatre d\u00e9terminante pour r\u00e9aligner les actifs de l&rsquo;immobilier commercial sur les objectifs d&rsquo;att\u00e9nuation du changement climatique et les pratiques de d\u00e9veloppement urbain durable. Pour les propri\u00e9taires et les promoteurs avant-gardistes, la r\u00e9duction de l&rsquo;occupation des bureaux peut \u00eatre le moment id\u00e9al pour entreprendre des projets de modernisation durable, am\u00e9liorant ainsi la performance environnementale du b\u00e2timent et sa valeur \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-impacts-sur-les-volumes-de-location-et-les-rendements-locatifs\">Impacts sur les volumes de location et les rendements locatifs<\/h3>\n\n\n\n<p>Les tendances de la demande d&rsquo;espace ont un impact sur la demande de location, les baux pr\u00e9-COVID arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance. Alors que les volumes de location de bureaux \u00e0 l\u2019\u00e9chelle mondiale se sont rapidement redress\u00e9s entre le deuxi\u00e8me trimestre 2020 et le quatri\u00e8me trimestre 2021 \u00e0 mesure que les confinements se sont rel\u00e2ch\u00e9s, la reprise s&rsquo;est av\u00e9r\u00e9e de courte dur\u00e9e. Au troisi\u00e8me trimestre 2023,<strong> les volumes \u00e9taient apparemment inf\u00e9rieurs de<a href=\"https:\/\/www.jll.co.uk\/en\/trends-and-insights\/research\/global\/gmp\/office\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"> 6 % \u00e0 ceux de l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente et de 24 % aux moyennes du troisi\u00e8me trimestre pr\u00e9c\u00e9dant la pand\u00e9mie<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Les propri\u00e9taires s&rsquo;attendent \u00e0 ce que l&rsquo;activit\u00e9 locative commencerait \u00e0 revenir aux niveaux d&rsquo;avant la pand\u00e9mie, mais il n&rsquo;y a gu\u00e8re de signes dans ce sens, surtout avec la menace d&rsquo;une r\u00e9cession qui se profile. Il ne fait aucun doute que la demande sous-jacente a chut\u00e9 depuis le d\u00e9but de la pand\u00e9mie. Le <em>Financial Times<\/em> a estim\u00e9 qu&rsquo;en<strong> f\u00e9vrier 2023, seul un tiers des baux de bureaux devant expirer entre 2020 et 2030 l&rsquo;avait fait<\/strong>. Le \u00ab d\u00e9calage inh\u00e9rent au syst\u00e8me \u00bb a masqu\u00e9 la r\u00e9alit\u00e9 de ces effets \u00e0 long terme pendant un certain temps, car les baux \u00e0 plus long terme immobilisaient les locataires dans des transactions sign\u00e9es avant l&rsquo;apparition de COVID-19.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"gb-block-image gb-block-image-6a222e09\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1185\" height=\"726\" class=\"gb-image gb-image-6a222e09\" src=\"https:\/\/spacewell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Captura-de-pantalla-2024-04-17-a-las-17.30.48.png\" alt=\"Volumes trimestriels bruts de location de bureaux dans le monde, T3 2029 - T3 2023 \" title=\"Captura-de-pantalla-2024-04-17-a-las-17.30.48\" srcset=\"https:\/\/spacewell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Captura-de-pantalla-2024-04-17-a-las-17.30.48.png 1185w, https:\/\/spacewell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Captura-de-pantalla-2024-04-17-a-las-17.30.48-500x306.png 500w, https:\/\/spacewell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Captura-de-pantalla-2024-04-17-a-las-17.30.48-1024x627.png 1024w, https:\/\/spacewell.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Captura-de-pantalla-2024-04-17-a-las-17.30.48-768x471.png 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 1185px) 100vw, 1185px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.jll.co.uk\/en\/trends-and-insights\/research\/global\/gmp\/office\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Source<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>En mars 2023, Cushman &amp; Wakefield a estim\u00e9 qu&rsquo;aux \u00c9tats-Unis, l&rsquo;inoccupation des bureaux continuerait \u00e0 augmenter au cours des prochaines ann\u00e9es, avant de diminuer lentement jusqu&rsquo;en 2030, avec des taux d&rsquo;inoccupation refl\u00e9tant \u00e9troitement les taux que nous observons aujourd&rsquo;hui \u00e0 la fin de la d\u00e9cennie et d\u00e9passant ce qui est<strong> consid\u00e9r\u00e9 comme un taux d&rsquo;inoccupation sain de 13 %<\/strong>. Selon les dirigeants de la soci\u00e9t\u00e9, le march\u00e9 am\u00e9ricain \u00e0 lui seul est en passe de compter environ 100 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s d&rsquo;espaces de bureaux vacants d&rsquo;ici la fin de la d\u00e9cennie, <a href=\"https:\/\/www.costar.com\/article\/670443844\/us-office-market-imbalance-could-mean-330-million-square-feet-of-opportunity\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>soit 55 % de plus qu&rsquo;avant la pand\u00e9mie<\/strong><\/a>. L&rsquo;entreprise estime que d&rsquo;ici la fin de la d\u00e9cennie, environ 30 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s d&rsquo;espaces de bureaux seront rendus inutiles. Pour mettre ce chiffre en perspective, le cabinet estime que cela \u00e9quivaut \u00e0 peu pr\u00e8s \u00e0 l&rsquo;ensemble des bureaux de la r\u00e9gion m\u00e9tropolitaine de Washington.<\/p>\n\n\n\n<p>Une situation similaire se dessine dans une grande partie de l&rsquo;Europe, avec une analyse \u00e9quivalente de l&rsquo;impact des taux d&rsquo;inoccupation des bureaux europ\u00e9ens r\u00e9alis\u00e9e par Cushman et Wakefield : <em>\u00ab Les march\u00e9s de bureaux \u00e0 travers l&rsquo;Europe risquent de voir une part importante (76 %) du parc de bureaux devenir obsol\u00e8te d&rsquo;ici la fin de la d\u00e9cennie si aucune mesure n&rsquo;est prise d\u00e8s maintenant. Le repositionnement de ces actifs est une r\u00e9elle opportunit\u00e9 et, \u00e0 bien des \u00e9gards, une n\u00e9cessit\u00e9. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>En juillet 2022, l&rsquo;<em>Investors Chronicle<\/em> citait une analyse de l&rsquo;\u00e9conomiste Stijn Van Nieuwerburgh qui indiquait que \u00ab 73 % des baux de bureaux \u00e0 New York et 66 % aux \u00c9tats-Unis n&rsquo;ont pas \u00e9t\u00e9 renouvel\u00e9s depuis le d\u00e9but de la pand\u00e9mie \u00bb, <a href=\"https:\/\/www.investorschronicle.co.uk\/news\/2022\/07\/22\/is-this-the-belated-office-real-estate-apocalypse\/?saveConsentPreferences=success\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">ce qui montre clairement qu&rsquo;une grande partie de cet effet \u00e0 long terme ne s&rsquo;est pas encore manifest\u00e9<\/a>. Les taux d&rsquo;inoccupation \u00e9lev\u00e9s et persistants que nous observons ont des cons\u00e9quences n\u00e9gatives importantes pour les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res. JP Morgan rapporte que m\u00eame de petites variations des taux d&rsquo;inoccupation peuvent avoir un impact important sur les revenus locatifs des entreprises, l&rsquo;analyse des prix de location historiques au cours des <a href=\"https:\/\/www.jpmorgan.com\/insights\/research\/return-to-the-office\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">25 derni\u00e8res ann\u00e9es indiquant une baisse de 2 \u00e0 3 % des revenus locatifs pour chaque variation d&rsquo;un point du taux d&rsquo;inoccupation sur les march\u00e9s am\u00e9ricains<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Les propri\u00e9taires constatent \u00e9galement que certains locataires se contentent de beaucoup moins d&rsquo;espace. Par exemple, en ao\u00fbt 2022, KPMG a sign\u00e9 un accord de 20 ans pour s&rsquo;installer \u00e0 Two Manhattan West, un gratte-ciel new-yorkais en bordure de Hudson Yards qui devrait ouvrir l&rsquo;ann\u00e9e prochaine. KPMG, qui a adopt\u00e9 un mod\u00e8le de travail hybride,<strong> <a href=\"https:\/\/www.nytimes.com\/2022\/11\/17\/business\/office-buildings-real-estate-vacancy.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">quitte trois b\u00e2timents plus anciens et r\u00e9duit son espace de location de 40 %<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-pression-reglementaire\">Pression r\u00e9glementaire<\/h3>\n\n\n\n<p>La pression accrue de la r\u00e9glementation et des parties prenantes en faveur de pratiques de construction durables et efficaces pousse le march\u00e9 de l&rsquo;immobilier commercial \u00e0 adopter une approche plus respectueuse de l&rsquo;environnement.<\/p>\n\n\n\n<p>Avec l&rsquo;\u00e9mergence d&rsquo;une <strong>r\u00e9glementation de plus en plus stricte en mati\u00e8re d&rsquo;\u00e9missions<\/strong>, les obligations de d\u00e9claration et de mise en conformit\u00e9 devraient devenir de plus en plus strat\u00e9giques pour l\u2019immobilier commercial dans les ann\u00e9es \u00e0 venir. Plusieurs pays et municipalit\u00e9s sont en train d&rsquo;introduire des lois sur l&rsquo;efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique pour les b\u00e2timents existants.<\/p>\n\n\n\n<p>Les directives sur la construction de <strong>l&rsquo;Union Europ\u00e9enne fixent des normes strictes pour l&rsquo;efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents dans les \u00c9tats membres<\/strong>. La principale est la Directive sur la performance \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents <a href=\"https:\/\/www.europarl.europa.eu\/RegData\/etudes\/ATAG\/2023\/739377\/EPRS_ATA(2023)739377_EN.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">(EPBD<\/a>) qui pr\u00e9voit que tous les nouveaux b\u00e2timents doivent avoir une consommation d&rsquo;\u00e9nergie proche de z\u00e9ro d&rsquo;ici \u00e0 la fin de l&rsquo;ann\u00e9e 2050[EGC1] . En outre, les b\u00e2timents existants faisant l&rsquo;objet de r\u00e9novations importantes sont d\u00e9sormais tenus d&rsquo;am\u00e9liorer leur performance \u00e9nerg\u00e9tique. Les b\u00e2timents qui ne r\u00e9pondent pas \u00e0 ces normes sont soumis \u00e0 des restrictions en termes de location ou de vente, ce qui incite les propri\u00e9taires \u00e0 investir dans des am\u00e9liorations durables. L&rsquo;effet global de ces directives est d&rsquo;orienter le march\u00e9 immobilier commercial vers la r\u00e9duction des \u00e9missions de carbone et l&rsquo;am\u00e9lioration de l&rsquo;efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, conform\u00e9ment aux objectifs plus larges de l&rsquo;UE en mati\u00e8re de durabilit\u00e9 environnementale et de neutralit\u00e9 carbone.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le gouvernement britannique, tout comme le Pays de Galles,<\/strong> se sont engag\u00e9s \u00e0 ce que le pays atteigne le z\u00e9ro net d&rsquo;ici 2050 ; en \u00c9cosse, une \u00e9ch\u00e9ance plus pr\u00e9coce a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e \u00e0 2045. De nombreuses villes importantes ont adopt\u00e9 des objectifs plus ambitieux \u00e0 l&rsquo;horizon 2030. Une nouvelle norme pour les <a href=\"https:\/\/www.nzcbuildings.co.uk\/_files\/ugd\/6ea7ba_7dc5e7812784430db1d9bfb308760751.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>b\u00e2timents \u00e0 z\u00e9ro \u00e9mission de carbone<\/strong><\/a> est en cours d&rsquo;\u00e9laboration par un partenariat industriel comprenant l&rsquo;UKGBC, le Carbon Trust, la RIBA et la RICS. Cette norme s&rsquo;appliquera aux b\u00e2timents existants et aux nouveaux b\u00e2timents de tous types.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>New York a adopt\u00e9 la loi Locale 97, <\/strong>qui exige que les b\u00e2timents de plus de 2 300 m\u00e8tres carr\u00e9s respectent des plafonds d&rsquo;\u00e9missions de plus en plus stricts, et que ceux qui ne les respectent pas s&rsquo;exposent \u00e0 des sanctions financi\u00e8res. Le Royaume-Uni a r\u00e9cemment introduit une norme d&rsquo;efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique minimale (<em>Minimum Energy Efficiency Standard<\/em>, MEES) qui, \u00e0 partir de 2023, exige que les b\u00e2timents atteignent une classe minimale E du Certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique (sur une \u00e9chelle allant de A [le meilleur] \u00e0 G). Les b\u00e2timents qui ne satisfont pas \u00e0 cette norme doivent \u00eatre modernis\u00e9s avant de pouvoir \u00eatre lou\u00e9s ou vendus apr\u00e8s la date limite. D&rsquo;ici \u00e0 2030, si les consultations gouvernementales sont une indication, le MEES pourrait \u00eatre renforc\u00e9 jusqu&rsquo;\u00e0 la classe B par une s\u00e9rie de d\u00e9lais stricts.<\/p>\n\n\n\n<p>Le march\u00e9 de l&rsquo;immobilier commercial s&rsquo;appr\u00eate \u00e0 faire face \u00e0 des r\u00e9glementations de plus en plus strictes, sous l&rsquo;impulsion d&rsquo;engagements mondiaux croissants en faveur d&rsquo;objectifs de neutralit\u00e9 de carbone. L&rsquo;\u00e9volution des politiques, comme la loi Locale 97 de New York et les directives plus g\u00e9n\u00e9rales de l&rsquo;UE, indique clairement que les exigences r\u00e9glementaires vont continuer \u00e0 se durcir. Les acteurs de l&rsquo;immobilier commercial doivent non seulement se pr\u00e9parer \u00e0 respecter les r\u00e9glementations actuelles, mais aussi anticiper et s&rsquo;adapter \u00e0 des crit\u00e8res environnementaux plus exigeants afin de se positionner \u00e0 l&rsquo;avant-garde des \u00e9volutions futures du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-engagements-des-entreprises-sur-esg-r\">Engagements des entreprises sur ESG+R<\/h3>\n\n\n\n<p>Le nombre d&rsquo;entreprises publiques mondiales qui prennent des engagements en mati\u00e8re de climat a augment\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Selon l&rsquo;analyse r\u00e9alis\u00e9e par KPMG en 2022, le taux de r\u00e9alisation de rapports sur le d\u00e9veloppement durable parmi les 250 premi\u00e8res entreprises mondiales a atteint 96 %, et ce taux devrait encore augmenter avec l&rsquo;introduction de nouvelles r\u00e9glementations sur l&rsquo;\u00e9tablissement de rapports non financiers. Toutefois, en ce qui concerne l&rsquo;environnement b\u00e2ti, de nombreuses entreprises sont \u00e0 la tra\u00eene. Par exemple, une \u00e9valuation r\u00e9cente men\u00e9e par la World Benchmarking Alliance (WBA) et le CDP, l&rsquo;un des principaux syst\u00e8mes de divulgation environnementale, a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que <a href=\"https:\/\/www.cdp.net\/en\/articles\/media\/research-reveals-building-sector-is-dangerously-behind-on-climate-progress-and-planning-for-net-zero\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">54 % des entreprises \u00e9valu\u00e9es n&rsquo;ont pas encore \u00e9labor\u00e9 de plan de transition climatique et que 44 % d&rsquo;entre elles n&rsquo;ont m\u00eame pas encore fix\u00e9 d&rsquo;objectifs de r\u00e9duction des \u00e9missions<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Une r\u00e9cente enqu\u00eate de Deloitte a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que<strong> 63 % des chefs d&rsquo;entreprise de niveau C sont \u00ab tr\u00e8s pr\u00e9occup\u00e9s \u00bb par le changement climatique, estimant que le monde se trouve \u00e0 un point de basculement<\/strong>. Presque toutes les personnes interrog\u00e9es (97 %) ont indiqu\u00e9 que leur entreprise avait d\u00e9j\u00e0 subi les effets n\u00e9gatifs du changement climatique, et pr\u00e8s de la moiti\u00e9 ont d\u00e9clar\u00e9 que leurs activit\u00e9s avaient \u00e9t\u00e9 affect\u00e9es (par exemple, avec la perturbation des mod\u00e8les d&rsquo;entreprise et des r\u00e9seaux d&rsquo;approvisionnement dans le monde entier). L&rsquo;analyse de Deloitte souligne \u00e9galement que les groupes de parties prenantes, y compris les r\u00e9gulateurs, les actionnaires, les consommateurs et les employ\u00e9s, augmentent tous la pression pour agir.<\/p>\n\n\n\n<p>Les crises r\u00e9centes telles que la pand\u00e9mie de COVID-19 et les catastrophes naturelles aggrav\u00e9es par le changement climatique ont \u00e9galement attir\u00e9 l&rsquo;attention sur la planification de la r\u00e9silience. En cons\u00e9quence, les consid\u00e9rations relatives \u00e0 la r\u00e9silience sont de plus en plus int\u00e9gr\u00e9es dans les cadres ESG, <a href=\"https:\/\/www.perenews.com\/time-to-put-the-r-into-esg\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">beaucoup appelant \u00e0 l&rsquo;ajout formel d&rsquo;un <strong>\u00ab <\/strong><\/a><strong><a href=\"https:\/\/www.perenews.com\/time-to-put-the-r-into-esg\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">R \u00bb pour r\u00e9silience<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;attention accrue port\u00e9e \u00e0 l&rsquo;ESG+R est motiv\u00e9e \u00e0 la fois par l&rsquo;intensification des risques li\u00e9s au changement climatique et par les attentes croissantes des investisseurs, des actionnaires, des locataires et du public. Les investisseurs recherchent des actifs avec une exposition minimale aux risques de la transition, tels que les taxes sur le carbone et la volatilit\u00e9 des prix de l&rsquo;\u00e9nergie, ainsi qu&rsquo;aux risques physiques li\u00e9s aux conditions m\u00e9t\u00e9orologiques extr\u00eames. Comme nous le verrons plus loin, les crit\u00e8res ESG peuvent de plus en plus influencer les pr\u00e9f\u00e9rences des locataires et des investisseurs lorsqu&rsquo;ils choisissent un bien immobilier. En effet, il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9montr\u00e9 que des espaces plus sains, b\u00e9n\u00e9ficiant de plus de lumi\u00e8re naturelle, de verdure, d&rsquo;une ventilation optimis\u00e9e et d&rsquo;une meilleure qualit\u00e9 de l&rsquo;air, favorisent la sant\u00e9, la satisfaction et la productivit\u00e9 des employ\u00e9s, tout en \u00e9tant un indicateur fort de la responsabilit\u00e9 de l&rsquo;entreprise.<\/p>\n\n\n\n<p>Une gouvernance forte et la pr\u00e9paration aux situations d&rsquo;urgence permettent \u00e9galement d&rsquo;att\u00e9nuer les perturbations caus\u00e9es aux entreprises par les crises climatiques et sanitaires.Pour attirer les capitaux propres et les financements par emprunt, les entreprises devront d\u00e9montrer qu&rsquo;elles disposent d&rsquo;actifs r\u00e9silients et de strat\u00e9gies cr\u00e9dibles pour parvenir \u00e0 z\u00e9ro \u00e9missions nettes de carbone avant 2050, conform\u00e9ment aux recommandations des climatologues [article 3]. En d\u00e9finitive, entreprises qui n&rsquo;int\u00e8grent pas les crit\u00e8res ESG+R dans leur strat\u00e9gie de portefeuille risquent de d\u00e9truire la valeur \u00e0 long terme au lieu de la cr\u00e9er. Et inversement, celles qui prennent des mesures proactives pour am\u00e9liorer la r\u00e9silience sociale, <a href=\"https:\/\/www.landsec.com\/insights\/sustainable-business\/sustainable-design\/net-zero-carbon-buildings-can-support-companys-esg\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">environnementale et \u00e9conomique des actifs tout en r\u00e9duisant les \u00e9missions b\u00e9n\u00e9ficieront d&rsquo;avantages concurrentiels qui attireront les locataires et les investisseurs.<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-nbsp-avantage-concurrentiel-et-valeur-ajoutee\">&nbsp;Avantage concurrentiel et valeur ajout\u00e9e<\/h2>\n\n\n\n<p>Nous assistons \u00e0 une d\u00e9rive vers la qualit\u00e9 dans le secteur de l&rsquo;immobilier commercial. Alors que les entreprises r\u00e9examinent leurs portefeuilles et r\u00e9\u00e9valuent leurs besoins en espace, les tendances actuelles du march\u00e9 signifient qu&rsquo;elles n&rsquo;ont souvent que l&#8217;embarras du choix lorsqu&rsquo;elles recherchent de nouveaux biens immobiliers. Cette situation influence de plus en plus la mani\u00e8re dont les propri\u00e9taires adaptent leurs strat\u00e9gies commerciales et leurs pratiques de gestion locative, en s&rsquo;effor\u00e7ant de r\u00e9pondre aux besoins changeants des locataires.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9cart entre les immeubles de bureaux de premi\u00e8re et de deuxi\u00e8me cat\u00e9gorie s&rsquo;accentue dans le cadre de la reprise lente et in\u00e9gale du march\u00e9 mondial de l&rsquo;immobilier commercial apr\u00e8s la pand\u00e9mie. Les propri\u00e9taires progressistes adoptent une approche proactive pour assurer l&rsquo;avenir de leurs immeubles, en doublant les investissements dans des interventions nettes d&rsquo;\u00e9missions de carbone, des installations am\u00e9lior\u00e9s et la connectivit\u00e9 num\u00e9rique. Ces investissements s&rsquo;av\u00e8rent cruciaux pour garantir un avantage concurrentiel, am\u00e9liorer les rendements futurs, inciter les employ\u00e9s \u00e0 revenir au bureau et aider les entreprises \u00e0 attirer et \u00e0 retenir les talents. Les premiers \u00e0 adopter des modernisations durables peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de loyers plus \u00e9lev\u00e9s, d&rsquo;un risque financier r\u00e9duit, d&rsquo;un meilleur acc\u00e8s au capital, de taux plus favorables et, globalement, rester en t\u00eate du peloton sur un march\u00e9 de plus en plus concurrentiel.<\/p>\n\n\n\n<p>Alors que les pressions r\u00e9glementaires s&rsquo;intensifient et que les entreprises accordent de plus en plus d&rsquo;importance \u00e0 la durabilit\u00e9, de plus en plus d&rsquo;\u00e9l\u00e9ments d\u00e9montrent que l&rsquo;investissement dans des interventions li\u00e9es \u00e0 la durabilit\u00e9 peut avoir des retomb\u00e9es financi\u00e8res mesurables. Plusieurs \u00e9tudes montrent aujourd&rsquo;hui que les locataires sont de plus en plus dispos\u00e9s \u00e0 payer une \u00ab prime verte \u00bb pour des b\u00e2timents plus durables, et que les b\u00e2timents manifestement durables sont plus demand\u00e9s et g\u00e9n\u00e8rent des prix de vente et de location plus \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>Le rapport <em>Decarbonizing the Built Environment<\/em> de JLL a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que 63 % des principaux investisseurs sont tout \u00e0 fait d&rsquo;accord pour dire que les strat\u00e9gies \u00e9cologiques peuvent entra\u00eener une augmentation du taux d&rsquo;occupation, des loyers plus \u00e9lev\u00e9s, une meilleure r\u00e9tention des locataires et une plus grande valeur globale.<\/p>\n\n\n\n<p>Une \u00e9tude du MIT a \u00e9galement conclu que les acheteurs et les locataires paieront un surplus de 8,2 % en loyers et 23,7 % pour des b\u00e2timents intelligents offrant des exp\u00e9riences personnalis\u00e9es aux occupants. \u00ab Les b\u00e2timents intelligents, connect\u00e9s et \u00e9cologiques se louent<strong> 8,2 % plus cher que les b\u00e2timents qui ne pr\u00e9sentent pas ces caract\u00e9ristiques.<\/strong> Et ils se commercialisent 23,7 % de plus que les b\u00e2timents sans ces caract\u00e9ristiques. La plus grande valeur est extraite lorsque l&rsquo;intelligence, l&rsquo;intelligence, la connectivit\u00e9 et l&rsquo;\u00e9cologie se combinent \u00bb, <a href=\"https:\/\/dspace.mit.edu\/handle\/1721.1\/117306\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">selon l&rsquo;auteur principal du rapport, le Dr Chegut<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>La valeur ajout\u00e9e offerte par la durabilit\u00e9 peut \u00eatre particuli\u00e8rement importante dans les cas o\u00f9 la demande d&rsquo;espaces durables est sup\u00e9rieure \u00e0 l&rsquo;offre. Par exemple, \u00e0 Hong Kong le manque d&rsquo;offre d&rsquo;espaces de bureaux de haute qualit\u00e9 et certifi\u00e9s \u00e9cologiques se traduit par des augmentations du loyer. Moins d&rsquo;un tiers du parc de bureaux de cat\u00e9gorie A est certifi\u00e9 \u00e9cologique, ce qui entra\u00eene des baux 28 % sup\u00e9rieurs pour les b\u00e2timents certifi\u00e9s LEED Platine. En revanche, \u00e0 Singapour, o\u00f9 90 % du parc de bureaux de cat\u00e9gorie A est \u00e9cologique, les augmentations de loyer sont plus faibles, de l&rsquo;ordre de 4 \u00e0 9 %. De m\u00eame, une \u00e9tude d&rsquo;UBS portant sur plus de 1 800 transactions immobili\u00e8res entre 2010 et 2022 \u00e0 New York et \u00e0 Londres a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que les \u00e9valuations et les loyers des immeubles de bureaux certifi\u00e9s \u00e9cologiques entra\u00eenaient des \u00ab primes \u00e9cologiques de 17 % par rapport aux immeubles non certifi\u00e9s \u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Les certifications \u00e9cologiques et de bien-\u00eatre telles que<a href=\"https:\/\/www.usgbc.org\/leed\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"> LEED<\/a>,<a href=\"https:\/\/bregroup.com\/products\/breeam\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"> BREEAM<\/a> ou<a href=\"https:\/\/www.wellcertified.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"> WELL<\/a> contribuent \u00e0 fournir des indicateurs et des cadres tangibles permettant aux entreprises de mesurer et de d\u00e9montrer leurs r\u00e9f\u00e9rences en mati\u00e8re d&rsquo;environnement et de bien-\u00eatre, au-del\u00e0 des \u00e9conomies d&rsquo;efficacit\u00e9 et des r\u00e9ductions de co\u00fbts qui y sont directement li\u00e9es.Inversement, les immeubles qui ne b\u00e9n\u00e9ficient pas de ces am\u00e9liorations risquent de devenir obsol\u00e8tes. Dans une \u00e9tude r\u00e9cente, BCG a constat\u00e9 que de nombreux immeubles de bureaux risquent de devenir des \u00ab zombies \u00bb, avec une faible utilisation, <a href=\"https:\/\/www.bcg.com\/publications\/2023\/countering-the-surge-of-zombie-buildings\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">des niveaux d&rsquo;inoccupation \u00e9lev\u00e9s et une viabilit\u00e9 financi\u00e8re qui s&rsquo;\u00e9loigne rapidement<\/a>. Par cons\u00e9quent, ne pas investir de mani\u00e8re ad\u00e9quatedans la modernisation, les avanc\u00e9es technologiques ou les \u00e9quipements pourrait \u00eatre une d\u00e9cision \u00e0 courte vue pour les propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<p>Une \u00e9tude r\u00e9cente de Cushman &amp; Wakefield indique que les espaces de qualit\u00e9 sup\u00e9rieure repr\u00e9sentaient plus de la moiti\u00e9 (54 %) de la demande totale de bureaux en Europe entre 2019 et 2022. Savills calcule, de son c\u00f4t\u00e9, que 91 % de tous les espaces nouvellement lou\u00e9s dans la City de Londres pour l&rsquo;ann\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 juin sont class\u00e9s A, <a href=\"https:\/\/www.investorschronicle.co.uk\/news\/2022\/07\/22\/is-this-the-belated-office-real-estate-apocalypse\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">contre une moyenne \u00e0 long terme de 67 % avant la pand\u00e9mie<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Les bureaux situ\u00e9s dans les centres-villes prosp\u00e8res devraient s&rsquo;en sortir, mais les b\u00e2timents plus anciens aux \u00e9quipements d\u00e9pass\u00e9s auront de plus en plus de mal \u00e0 attirer des locataires, ce qui entra\u00eenera une surabondance d&rsquo;espaces vacants obsol\u00e8tes qui gonfleront les taux d&rsquo;inoccupation globaux dans de nombreuses villes. Le d\u00e9clin des bureaux en p\u00e9riph\u00e9rie est mis en \u00e9vidence par une analyse r\u00e9cente de PWC, qui classe les \u00ab bureaux de p\u00e9riph\u00e9rie \u00bb <a href=\"https:\/\/www.pwc.com\/us\/en\/industries\/financial-services\/asset-wealth-management\/real-estate\/emerging-trends-in-real-estate.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">en derni\u00e8re position pour les perspectives d&rsquo;investissement et en avant-derni\u00e8re position pour les perspectives de location en 2023<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<!--HubSpot Call-to-Action Code --><span class=\"hs-cta-wrapper\" id=\"hs-cta-wrapper-492153b8-18a1-42f7-8e10-572fe60ae838\"><span class=\"hs-cta-node hs-cta-492153b8-18a1-42f7-8e10-572fe60ae838\" id=\"hs-cta-492153b8-18a1-42f7-8e10-572fe60ae838\"><!--[if lte IE 8]><div id=\"hs-cta-ie-element\"><\/div><![endif]--><a href=\"https:\/\/cta-redirect.hubspot.com\/cta\/redirect\/437281\/492153b8-18a1-42f7-8e10-572fe60ae838\" ><img decoding=\"async\" class=\"hs-cta-img\" id=\"hs-cta-img-492153b8-18a1-42f7-8e10-572fe60ae838\" style=\"border-width:0px;\" src=\"https:\/\/no-cache.hubspot.com\/cta\/default\/437281\/492153b8-18a1-42f7-8e10-572fe60ae838.png\"  alt=\"Guide sur la r\u00e9novation durable dans l&#39;immobilier commercial\"\/><\/a><\/span><script charset=\"utf-8\" src=\"https:\/\/js.hscta.net\/cta\/current.js\"><\/script><script type=\"text\/javascript\"> hbspt.cta.load(437281, '492153b8-18a1-42f7-8e10-572fe60ae838', {\"useNewLoader\":\"true\",\"region\":\"na1\"}); <\/script><\/span><!-- end HubSpot Call-to-Action Code -->\n\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L&rsquo;immobilier commercial \u00e9tait autrefois un investissement \u00ab&nbsp;facile&nbsp;\u00bb, avec des baux \u00e0 long terme et un retour sur investissement stable et pr\u00e9visible, mais le paysage de l&rsquo;immobilier de bureaux a profond\u00e9ment chang\u00e9. 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